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분양·토지·재건축 흐림 재개발·뉴타운 맑음…투자기상도
‘8·31 대책의 영향을 가장 많이 받는 부동산 상품은 어떤 것일까.’
두달여 동안 끌어왔던 8·31 대책의 뚜껑이 열리면서 상품별 명암이 크게 엇갈리고 있다. 집값 거품의 지원지인 재건축시장과 토지에는 직격탄이 될 전망인 반면 강북 재개발과 뉴타운사업 지역은 크게 활성화될 것으로 보인다.
8·31 대책에 따른 상품별 영향을 상세히 살펴본다.<편집자 주>
■신규 분양시장
분양시장은 완전히 실수요자 중심으로 재편될 것으로 보인다. 시장 영향을 분석하기에는 시간이 필요하지만 일단 전반적인 침체는 불가피할 전망이다.
1가구 2주택자들을 비롯한 기존 주택수요자들의 청약시장 진입이 철저하게 차단되고 투기지역 내 담보대출 제한도 수요를 봉쇄하는 큰 요인으로 작용할 것으로 예상된다. 공급자인 건설사들 역시 주택 분양에 어려움이 있을 것으로 내다보고 있다.
대림산업 분양사업부 이원형 부장은 “아직 시장 영향에 대해 속단하기는 이른감이 있지만 분양시장이 전반적으로 위축될 가능성이 높을 것으로 보고 진행하고 있는 사업지들을 중심으로 동향을 파악하고 있다”고 말했다.
하지만 무주택 실수요자들을 비롯해 새집을 마련하고자 하는 실수요자들에게는 호재다. 무주택 기간과 소득, 가구 현황 등에 따라 청약통장의 쓰임새가 달라지고 생애최초 주택구입대출 등 금융혜택도 주어지기 때문이다.
또 가수요가 차단되면서 상대적으로 감소한 청약경쟁률 역시 내집마련 수요자들에게는 희소식이 될 수 있고 경기 판교와 서울 송파신도시, 경기 김포?파주 등 개발예정지에서 공급물량이 늘어나는 것도 호재로 작용할 수 있다.
■토지
전반적으로 위축될 전망이다. 특히 일부에선 이번 대책이 주택시장보다 토지에 미치는 영향이 더 클 것이라는 분석도 있다.
토지 구입시 사용 및 보유기간도 2∼6년으로 대폭 늘어 가뜩이나 환금성 측면에서 약점을 가지고 있는 토지의 신규수요가 상당부분 차단될 것으로 보인다. 또 오는 2007년부터 개인 소유 나대지의 경우 양도세율을 60%로 적용할 방침이어서 매도 역시 쉽지 않아 거래시장 공백도 우려된다.
하지만 실수요자나 장기투자자들의 경우 기획부동산의 활동이 차단되는 등 거래 투명성이 강화돼 상대적으로 유리한 부분도 있다.
혁신도시, 기업도시, 공공기관 이전지, 도로 개통 예정지, 토지거래허가구역 제외지역 등은 이런 상황에서도 강보합세가 유지될 전망이다.
현도컨설팅 임달호 사장은 “토지라는 상품에는 현지인보다 외지인의 유입이 대부분이고 대출 등을 활용하기보다는 여윳돈으로 투자하는 경우가 많아 신규 투자수요가 줄고 팔지 못하는 사람은 관망세로 돌아서 거래시장이 크게 위축될 것”이라고 내다봤다.
■경매
낙찰가와 경쟁률이 줄어 진입장벽이 낮아질 수 있다. 또 전반적인 시장 침체 속에서도 임대수익형 부동산인 근린상가, 공장, 오피스텔 등은 반사이익을 얻을 것으로 예상된다.
토지경매 역시 낙찰받을 경우 토지거래허가 제한이나 일정기간 전매제한이 적용되지 않아 상대적으로 유리할 수 있다. 다만 이들 지역에서 거주요건을 갖춘 매수자들을 찾는 어려움은 감안해야 한다.
디지털태인 이영진 부장은 “경매시장도 종목별 명암이 더욱 두드러질 것으로 보이는 가운데 1가구 2주택 중과대상에서 제외되는 중소형아파트, 안정적 임대수익이 가능한 물건, 개발호재가 풍부한 지역의 토지 등이 상대적으로 유리할 것으로 보인다”고 조언했다.
■상가
상가시장은 이번 대책을 통해 일단 마이너스 요인이 없다는 안도감이 대부분이다. 또 지난 4월부터 실시된 상가 후분양제로 인해 투자 위험성도 상당부분 제거된 상태이며 이는 다시 희소성으로 목이 좋은 신규분양 상가나 기존 상가의 가치를 돋보이게 하는 요인으로 작용할 전망이다.
특히 종합부동산세 부과대상에서 상가가 제외된 점도 해당 시장에는 호재다. 상가114 유영상 소장은 “주택시장 등이 침체되면서 상가가 대체 투자처로 부상할 수 있다”며 “안정적인 임대와 수익이 가능한 지역의 상가가 투자자들의 꾸준한 관심을 끌 것으로 예상된다”고 말했다.
■재개발·뉴타운
그동안 소외됐던 재개발시장은 활력을 되찾을 전망이다. 이번 대책에서 상당한 수준의 인센티브를 제공키로 했기 때문이다. 특히 기존 재개발 방식을 획기적으로 개선, 최대 15만평 규모의 광역개발을 통해 주거의 질을 강남 수준으로 끌어올리고 초고층도 허용하는 등 겹호재를 맞고 있다.
이와 함께 강북을 중심으로 한 뉴타운사업도 사업 추진에 탄력이 붙을 것으로 예상된다. 서울시가 최근 3차 뉴타운 후보지를 발표한 이후 조합 설립을 위한 주민들의 움직임이 활발하게 진행되고 있다.
이에 따라 재개발 지분값은 초강세다. 송파신도시 부근의 거여·마천 뉴타운의 경우 재개발 지분값이 급등했다. 10평짜리 지분의 매도호가가 평당 2500만원을 훌쩍 넘어섰다.
3차 뉴타운 후보지로 지정된 노원구 상계3, 4동 인근의 삼성공인 관계자는 “지난 6월 말부터 아파트값이 움직이기 시작, 평균적으로 1000만∼3000만원가량 올랐다”면서 “8·31 대책이 재개발을 활성화시키는 ‘기폭제’가 될 것”이라고 말했다.
■재건축
타격이 가장 큰 상품이다. 8·31 대책에서 재건축 규제를 지속적으로 해나간다는 계획이어서 당분간 재건축시장은 침체가 불가피하다.
내집마련정보사 함영진 팀장은 “재건축 용적률을 높이면 강남지역 공급확대 효과를 가장 빨리 볼 수 있지만 집값 폭등을 또다시 유발할 수 있기 때문에 앞으로 상당기간 규제완화는 기대하기 어려울 것”이라는 설명이다.
이 때문인지 재건축 물량 거래는 완전히 끊겼다. 일부 지역은 급매물이 나오면서 호가가 급락하고 있다. 재건축을 추진했던 강남 대치동 은마아파트 31평형은 지난달 최고 8억4000만원까지 호가가 치솟았으나 최근 5억7000만원으로 떨어져 거래되기도 했다.
재건축 상품의 인기가 급락하자 상대적으로 리모델링이 급부상하고 있다. 특히 정부가 리모델링을 통해 중대형 아파트를 최대 9평까지 늘릴 수 있도록 해 강남 재건축 추진단지들이 리모델링으로 선회할 가능성이 더욱 높아졌다.
■주상복합·오피스텔
주상복합은 양극화가 심화될 것이라는 분석이다. 중대형이면서 입지가 좋은 주상복합은 여전히 인기를 끌겠지만 비인기지역 소형은 매물이 쏟아지고 가격이 크게 빠질 전망이다.
부동산114 김규정 팀장은 “다주택자들이 비인기지역 소형 주상복합 아파트를 먼저 내놓을 것이기 때문에 가격 하락이 불가피하다. 따라서 앞으로 단타 수익위주의 투자에서 실거주 목적의 중대형이 인기를 끌 것”이라고 말했다.
오피스텔은 지금도 여유물량이 많아 앞으로 고전이 예상된다. 수익률도 크게 떨어져 임대 매력이 크게 떨어진 상태다. 주거용 오피스텔은 1가구 2주택에도 포함되기 때문에 가격을 크게 낮춘 급매물이 시장에 쏟아질 것으로 보인다. 상업용 오피스텔 역시 경기침체 영향으로 상당기간 상승하기는 어려울 전망이다.
분양·토지·재건축 흐림 재개발·뉴타운 맑음…투자기상도
