주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도(입주)와 주민등록 (전입신고)을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
제3자에 대하여 효력이 생긴다 함은 임대인 이외의 자에 대하여도 세든 사람은 그 주택의 임대차 관계를 주장할 수 있다는 의미이며 이것은 결국 임 대차 기간 중 임대주택의 소유자가 변경되는 경우에도 임대인의 지위가 신 소유자에게 포괄적으로 승계됨으로써 임차인은 계약기간동안(보증금을 준 경우에 는 그 보증금을 반환받을 때까지)그 집에서 쫓겨나지 않고 생활할 수 있다는 것이다.
그러나 주의할 일은 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이 미 저당권등기나 가압류, 압류등기, 가등기 등이 행하여졌고 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하여 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되어 임차인은 신소유권자에 대하여 대항할 수 없다.
따라서 타인의 주택을 임대차하고자 할 때에는 최소한 등기부를 열람하여 저당권설정이나 가등기 여부 등을 확인할 필요가 있다.

2.임차주택양수인의 임대인지위 승계

"임차주택의 양수인"이라 함은 매매, 교환등 법률행위에 의하여 임차주택 의 소유권을 취득하자는 물론 상속, 공용징수, 판결, 경매 등 법률의 규정에 의 하여 임차주택의 소유권을 취득한 자를 말한다. 그러나 여기서 주의하여야 할 점은 임차주택의 양수인이라고 하여 모두 임대인의 지위를 계승하는 것은 아 니라는 점이다.
즉, 앞에서도 설명한 바와 같이 임차권보다 선순위인 저당권 또는 가등기 등에 기하여 (경매 또는 본등기의 이행방법으로) 소유권을 취득한 사람은 그 임차주택의 양수인인 것만은 틀림없으나 임차인은 그들에 대하여 임차권을 주장할 수 없으므로 이들은 "임차주택의 양수인"에 포함시켜서는 아니 된다.
임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다는 것은 종전 임대차계약서 에서 정하여진 권리와 의무를 모두 이어받는 것으로 임차주택의 소유권 변동 후에 발생할 차임 청구권이 양수인에게 이전하는 것은 당연하지만 그전에 이 미 발생하였으나 아직 지급되지 아니한 차임청구권은 종전 임대인에게 이미 구체적으로 발생하였던 채권이므로 양수인에게 당연히 계승되는 것은 아니라 고 보아야 할 것이다. 또한 보증금 또는 전세금반환채무는 임차주택의 반환채무와 동시이행관계에 있으므로 당연히 새로운 양수인이 부담하여야 한다.

3.임차인의 순위에 의한 우선변제권

구법률에서는 임차인의 입주 시보다 후에 설정된 담보물권등이 임차인보다 우선변제를 받는 일이 있어 임차인의 보호에 미흡하였었는데, 1989. 12. 30 개정된 주택임대차보호법에서는 임차인에게 대항력을 인정하는데 그치지 않고 일정한 요건을 갖춘 임차인에게 순위에 의한 우선 변제권을 인정하였다.
즉, 주택의 임차인은 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치고 임 대차계약증서상의 확정일자를 갖추었을 때, 경매 또는 공매시 임차주택의 환가 대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있을 뿐이므로 임차인이 인도, 주민등록 및 계약서상의 확정일자를 갖추기 전에 설정된 담보물권보다는 우선하지 못한다.
임대차계약증서상의 확정일자란 공증인 또는 법원서기가 그 날자 현재에 임대차계약서가 존재하고 있다는 것을 증명하기 위하여 확정일자부의 번호를 써넣거나 일자인을 찍는 것을 말하여 확정일자인을 받기 위해서는 임대인의 동의가 필요 없다.
임대차계약서의 확정일자는, 법원 또는 공증인에게 일정액의 수수료를 납부하면 법원서기, 공증인으로부터 즉시 받을 수 있으며, 이때 다른 권리자와의 우선순위를 받는 날이므로 임차인은 임대차계약체결후 가능한 빠른 시일 내에 확정일자를 받는 것이 자신의 권리보호를 위해 필요하다.
순위에 의한 우선변제권이 인정되는 보증금은 그 금액의 범위에 제한이 없으므로 다액의 보증금의 경우에도 그 적용이 있다.
다만, 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차 가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못하며 우선변제가 인정되더라도 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령할 수 없다.

4.주택임대차계약기간의 2년 보장

주택임대차의 기간은 당사자간에 자유로이 정할 수 있으나 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다(법 제4조 제1항).
임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절 의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하 지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다 시 임대차한 것으로 본다(법 제6조 제1항).
다만, 임대차 기간을 2년으로 정하여 임차인을 보호하려는 것은 임차인 자 신의 의무를 다하지 않았을 때에도 무조건 보호해 준다는 취지는 아니므로 임차인이 2기의 차임을 연체하거나 기타 의무를 현저히 위반한 때에는 보호받지 못한다.

임차권 등기명령제도
임차권 등기명령제도 지난 1999년 3월 1일부터 주택임대차보호법 개정안이 시행됐다. 개정안중 기존 주택임대차보호법이 갖는 문제점을 해소하기 위해 ‘임차권등기명령제’를 도입해 시행에 들어갔다. 이번에는 임대차기간이 종료했음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한 임차인이 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록을 전출하면 종전의 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 임차주택이 경매에 들어갈 경우 보증금을 반환 받는 것이 어려웠다. 따라서 이번에 개정된 주택 임대차보호법은 이런 문제를 해소하고자 임차권등기명령제도를 도입했다.

1) 신청절차 및 비용
임차권등기명령을 신청하려면 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원 또는 지방법원지원 시· 군 법원에 접수시켜야 하는데 그 전에 관할구청과 등기소 및 동사무소에서 준비서류를 발급받아야 한다.
먼저 관할구청 세무민원창구에 비치된 신청서를 작성한 다음 등록세 및 교육세 납부고지서 발급받아 은행에 납부한다. 이때 임대차계약서와 주민등록증을 지참하도록 한다.
영수증을 받은 후에는 등기소와 동사무소를 방문해 건물등기부등본 1통과 주민등록등본 1통을 발급받아 임차주택 소재지 관할법원에 임차권등기명령 신청서와 함께 준비서류들(건물등기부등본 및 임대차계약서 사본)을 제출하면 된다.
소요되는 비용은 등록세, 교육세 3,580원, 임차권등기명령신청서에 붙이는 수입인지2,000원, 등기촉탁 수수료 5,000원과 송달료이다. 송달료 의 경우 관할법원에 사법부 전산망이 설치되어 있는 곳은 당사자 1인당 3회분의 송달료(2,260원×3=7,780원)를 현금으로 납입 하여야 하고, 설치되어 있지 아니한 경우에는 당사자 1인당 1회분의 송달료(2,260원)를 우표로 납입하면 된다.
대리인이 신청하는 경우에는 신청서에 대리인의 서명을 기재한 후 위임장, 등기부등본 등 자격을 증명하는 서면을 함께 첨부해야 한다.

2) 주의사항
임차권등기명령이 신청되면 법원은 먼저 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 발령여부를 심리하여 그 신청이 이유 있다고 인정되면 임대인에게 고지한 후 임차권등기명령을 발령한다.
이후 법원은 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 재판서 등본을 첨부하여 임차권등기를 촉탁하고 등기소에서는 건물등기부에 임차권등기를 기입하게 되는데, 임차권등기명령을 신청한 임차인은 반드시 등기소에서 임차권등기가 되었는지 직접 확인한 후 이사를 하여야 대항력을 보장받을 수 있다. 신청 후 임차권등기가 종료되기 까지는 약 2주일정도 소요된다.>

주택임차권 등기명령 신청서 신청인(임차인) 성 명 :                         (                    -                    ) 주 소 : 연락가능한 전화(FAX 또는 호출)번호 피신청인(임대인) 성 명 : 주 소 : 신 청 취 지 별지목록 기재 건물에 관하여 아래와 같은 주택임차권등기를 명한다. 라는 결정을 구합니다. 아 래 1. 임대차계약일자 : 2000 . . . 2. 임차보증금액 : 금 원 차임 : 금 원 3. 주민등록일자 : 2000 . . . 4. 점유개시일자 : 2000 . . . 5. 확정일자 : 2000 . . . 신 청 이 유 첨 부 서 류 1. 건물등기부등본 2. 주민등록등본 3. 임대차계약증서 사본 2000.    .    . 신청인                     (인) 0 0법원 0 0 지원 귀중 (주) 1. 이 신청서를 접수할 때에는 당사자 1인당 3회분의 송달료(6,780원)를 현금으로 송달료 수납은행에 납부하시기 바랍니다. 2. 임차보증금액란에는 신청당시까지 반환받지 못한 금액을 기재하고, 주택임대차 보호법 제12조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 차임란을 공란으로 하여 주십시오. 3. 주택의 일부에 대한 임차권등기명령신청을 하는 경우에는 예컨대 “별지목록 기재 건물 에 관하여...” 부분을 “별지목록 기재 건물중 별지도면 표시 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣,... ㉠의 각 점을 순차로 연결한 선내부분 방 00㎡에 관하여...”라고 임대차의 목적을 특정하여 기재하고, 그 목적인 부분을 표시한 건물도면을 첨부하셔야 합니다.

3) 주택임차권등기명령신청서 작성요령

① 신청인란 : 성명은 한글로, 주민등록번호와 주소 및 전화번호를 정확히 기재한다.
② 피신청인란 : 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 소재지를 기재한다.
③ 신청취지란 : 임대차계약일자와 임차보증금액, 점유개시일자, 확정일자를 받은 날을 기재한다.
④ 신청이유란 : 임차권등기명령이 타당한지 판단하는데 중요하므로 이유를 간결하고 구체적으로 기입한다. 공란이 부족할 경우 신청이유란에 ‘별지와 같다’라고 기재하고 별도의 용지에 날짜 순서대로 기재한 다음 신청서와 함께 첨부하도록 한다.

  주택임대차보호법 시행령

제1조【목적】 이 영은 주택임대차보호법(이하 "법"이라 한다)에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 정함을 목적으로 한다.

제2조【차임등 증액청구의 기준등】

1) 법 제7조의 규정에 의한 차임 또는 보증금 (이 하 "차임등" 이라 한다) 의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의1의 금액을 초과하지 못한다.

2) 제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년이내 에는 이를 하지 못한다.

제3조【보증금 일정액의 범위등】

1) 법 제8조의 규정에 의한 소액보증금의 범위를 특별시 및 광역시 (군 지역을 제외한다) 에서는 1,200만원이하, 기타의 지역에서는 800 만원 이하로 한다.
<개정 87.12.1, 90.2.19, 95.10.19>

2) 임차인의 보증금 일정액이 주택의 가액의 2분의1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액에 한하여 우선 변제권이 있다. <개정 90.2.19>

3) 하나 의 주택에 임차인이 2인이상이고, 그 각 소액보증금의 합산액이 주택의 가 액의 2분의1을 초과하 는 경우에는 그 각 소액보증금의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2 분의1 에 해당하는 금액을 분할한 금액 을 각 임차인의 소액보증금으로 본다.
<개정 90.2.19>

4) 하나의 주택에 임차인이 2인이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동 생활을 하는 경우 에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

제4조【우선변제를 받을 임차인의 범위】
법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 임차인의 범위 는 보증금이 특별시 및 광역시(군지역을 제외한다)에서는 3,000만원 이하, 기타의 지역에서는 2,000만원 이하인 임차인으로 한다. <개정 95.10.19>

부 칙

이 영은 공포한 날로부터 시행한다.

부 칙

① (시행일) 이 영은 공포한 날로부터 시행한다.
② (소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치)
이 영 시행전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정을 적용한다.

부 칙

이 영은 공포한 날부터 시행한다.

부 칙

① (시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
② (경과조치) 이 영 시행전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다.

한편 민법상의 전세권이나 임대차에 관한 규정은 개인주의적 법률사항을 기초로 하여 당사자(세든사람과 세준사람) 사이의 자유의사에 의한 계약을 중시 하고 당사자 사이의 법률관계를 형식적으로 평등하게 규율하고 있다.

그러나 현실은 경제적 강자인 집주인의 횡포와 자의에 의하여 경제적 약자인 임차인이 부당한 요구를 강제당하고 피해를 입는 경우가 빈번하게 발생하여 심각한 사회적 문제를 야기시키게 되었다.

이에 따라 주택의 이용관계를 규율하는 민사법규를 계약자유의 원칙이 적용 되는 시민법의 차원에서 임차인의 주거생활과 경제적 지위를 보장하여야 한다 는 사회법적 차원으로 전환할 필요성이 절실하게 되었고 결국 무주택임차인의 권리와 지위를 보호하는 내용의 주택임대차 보호법이 1981 년 3 월 5일 제정 되게 되었다.

주택임대차 보호법의 적용범위

1.주거용 건물 즉 주택의 임대차에 한하여 적용된다 (법 제2조 전단)

2.주거용 건물 즉 주택은 그것이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이면 시청이나 구청등에 구비되어있는 가옥대장이나 건물대장의 용도란에 "주거용" 으로 기재되어있지 않더라도 본 법의 적용을 받게 된다.

따라서 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택이라고 보아야 할 것이며 또한 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가 건물이나 건축허가를 받았으나 준공검사를 필하지 못한 건물도 역시 본 법의 적용을 받는 것이므로 무허가나 준공검사미비 상태의 주택에 관하여 임대차계약을 체결하여도 이 법의 보호를 받게 된다.

3.주택을 건축한 사람은 공사 완공후 준공검사를 받았으나 소유권 보존등기를 하지 않았더라도 그 주택의 소유권을 취득하는 것이므로(민법 제187조)미 등기주택도 이 법의 적용을 받으며 주택의 신축자는 그 주택을 임대할 수 있는 정당한 권리를 가지고 있으므로 미 등기 주택이라는 것 때문에 임대차 계약체결 을 주저할 필요는 없다.

4.임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다
(법 제2조 후단).

5.임차목적물이 주거용 건물과 함께 사용되는 것인 이상 임차주택의 일부가 비주거용인 경우까지 이 법의 보호대상이 되는바, 주택에 포함된 가게에서 소규모 영업 및 공장을 하는 자도 이 법의 보호대상이 된다.

6. 미 등기 전세에도 적용된다(법 제12조).

7.미 등기전세는 우리나라에서 상당히 오래전부터 부동산임대차 특히 건물 임대차의 한 형태로 관습상 발전하여온 제도로서, 예컨대 건물의 소유자인 갑이 그 건물을 세를 얻어 살고자 하는 을로부터 "전세금"을 받고 일정한 기간 그 건물을 을로 하여금 사용, 수익하게 한 후 그 기간이 만료된 때에 그 건물을 인도 받음과 동시에 전세금을 반환하는 것을 내용으로 하는 갑,을 간의 계약이라고 할 수 있다.


주택임대차 보호법의 보호내용

1.주택임차권의 대항력

주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도(입주)와 주민등록 (전입신고)을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

제3자에 대하여 효력이 생긴다 함은 임대인 이외의 자에 대하여도 세든 사람은 그 주택의 임대차 관계를 주장할 수 있다는 의미이며 이것은 결국 임대차기간중 임대주택의 소유자가 변경되는 경우에도 임대인의 지위가 신소유자에게 포괄적으로 승계됨으로써 임차인은 계약기간동안 (보증금을 준 경우에는 그 보증금을 반환받을 때까지)그 집에서 쫓겨나지 않고 생활할 수 있다는 것이다.

그러나 주의할 일은 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권등기나 가압류, 압류등기, 가등기등이 행하여졌고 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하여 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되어 임차인은 신 소유권자에 대하여 대항할 수 없다.

따라서 타인의 주택을 임대차하고자 할 때에는 최소한 등기부를 열람하여 저당권설정이나 가등기 여부등을 확인할 필요가 있다.

2.임차주택 양수인의 임대인지위 승계

"임차주택의 양수인"이라 함은 매매, 교환 등 법률행위에 의하여 임차주택의 소유권을 취득하자는 물론 상속, 공용징수, 판결, 경매 등 법률의 규정에 의하여 임차 주택의 소유권을 취득한 자를 말한다.
그러나 여기서 주의하여야 할 점은 임차주택의 양수인이라고 하여 모두 임대인의 지위를 계승하는 것은 아니라는 점이다.

즉, 앞에서도 설명한 바와 같이 임차권보다 선순위인 저당권 또는 가등기 등에기하여 ( 경매 또는 본등기의 이행방법으로 ) 소유권을 취득한 사람은 그 임차주택의 양수인인 것만은 틀림없으나 임차인은 그들에 대하여 임차권을 주장할 수 없으므로 이들은 "임차주택의 양수인"에 포함시켜서는 아니된다.

임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다는 것은 종전 임대차 계약서에서 정하여진 권리와 의무를 모두 이어받는 것으로 임차주택의 소유권 변동 후에 발생할 차임 청구권이 양수인에게 이전하는 것은 당연하지만 그전에 이미 발생하였으나 아직 지급되지 아니한 차임 청구권은 종전 임대인에게 이미 구체적으로 발생하였던 채권이므로 양수인에게 당연히 계승되는 것은아니라고 보아야 할 것이다.
또한 보증금 또는 전세금 반환채무는 임차주택의 반환채무와 동시이행관계에있으므로 당연히 새로운 양수인이 부담하여야 한다.

3.임차인의 순위에 의한 우선변제권

구법률에서는 임차인의 입주시보다 후에 설정된 담보물권등이 임차인보다 우선변제를 받는 일이 있어, 임차인의 보호에 미흡하였었는데, 1989. 12. 30 개정된 주택임대차 보호법에서는 임차인에게 대항력을 인정하는데 그치지 않고 일정한 요건을 갖춘 임차인에게 순위에 의한 우선 변제권을 인정하였다.

즉, 주택의 임차인은 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖추었을 때, 경매 또는 공매시 임차주택의 환가대금에서 후 순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

후 순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있을 뿐 이미로 임차인이 인도, 주민등록 및 계약서상의 확정일자를 갖추기 전에 설정된 담보물권보다는 우선하지 못한다.

임대차계약 증서상의 확정일자란 공증인 또는 법원서기가 그 날자 현재에 임대차계약서가 존재하고 있다는 것을 증명하기 위하여 확정일자부의 번호를 써넣거나 일자인을 찍는 것을 말하여 확정일자인을 받기 위하여는 임대인의 동의가 필요없다.

임대차계약서의 확정일자는, 법원 또는 공증인에게 일정액의 수수료를 납부하면 법원서기, 공증인으로부터 즉시 받을 수 있으며, 이때 다른 권리자와의 우선순위를 받는날이므로 임차인은 임대차계약 체결후 가능한 빠른 시일내에 확정일자를 받는것이 자신의 권리보호를 위해 필요하다.

주택임대차 계약서의 확정일자는 공증이 아니더리도 읍, 면, 동사무소에 계약서 원본을 가져가면 확정일자인을 찍어주며, 이 확정일자인으로 공증시와 같은 효력이 발생한다. 다만, 계약서 원본의 보관에 유의해야한다.

순위에 의한 우선 변제권이 인정되는 보증금은 그 금액의 범위에 제한이 없으므로 다액의 보증금의 경우에도 그 적용이 있다.

다만, 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못하며 우선변제가 인정되더라도 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령 할 수 없다.

4.주택임대차 계약기간의 2년 보장

주택임대차의 기간은 당사자간에 자유로이 정할 수 있으나 기간의 정함이 없거나 기간을 2 년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2 년으로본다 (제4조 제1항).
임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1 월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(법 제6조 제1항).

다만, 임대차 기간을 2 년으로 정하여 임차인을 보호하려는 것은 임차인 자신의 의무를 다하지 않았을 때에도 무조건 보호해 준다는 취지는 아니므로 임차인이 2 기의 차임을 연체하거나 기타 의무를 현저히 위반한 때에는 보호받지 못한다.