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  전세의 모든것
등기부등본 확정 일자 부동산 매매 계약
중개수수료 전세 기간 재계약
전세권 설정등기 임차권등기 명령제 소액심판제도
민사조정 민사소송 주택 임대차보호법의 보호를 받는 경우
주택임대차 보호법의 보호를 받지 못하는 경우 기타(문의처)

  등기부등본
확인시기 : 계약 체결 전 / 잔금 지불 전 / 전입 신고전
확인내용 :
  • 매입하려는 부동산이 등기부등본 기재사항과 일치하는지
  • 실제 소유자권자가 등기부 등본상 소유권자와 동일인인지
  • 갑구에 소유권이전 청구권의 가등기,예고등기,압류,가압류,처분금지의 가처분등기 등이 설정되어 있는지
  • 을구에 저당권,근저당권,전세권등의 등기는 없는지
  • 매도인이 법률상 행위능력이 있는지
  • 등기부 등본상 짧은 기간에 소유자가 자주 바뀌는지.상속 시 재산을 받아서 바로 매도 경우 그 상속이 정당한지
  • 대리인과 거래 시 대리권을 가지고 있는지

    (부동산 권리분석)

    a. 등기부등본 - 등기소
    b. 국토이용 계획확인원, 지적도(임야도),토지대장(임야대장),건축물관리대장 - 시,군,구청
    c. 공시지가 확인원 - 해당 동사무소(발급처)

  확정일자
확인시기 : 공증인,법원공무원,동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 일자로 그일자현재 해당문서가 존재하고 있다는 증명
철구장소 : 관할등기소,공증인 사무소,동사무소
효력 : a. 전입신고가 되어야 효력발생. b. 세입 기간 중 집주인이 변경 시 유효(재청구하지 않아도 됨)
절차 : 임대인 동의 없이 청구가능 / 반드시 임차인이 아닌 계약서 소지자면 대신 가능 / 전세계약서를 공증 받은 경우는 확정일자 받는 것과 동일하므로 별도의 청구 필요無
확정일자 받은 계약서 분실시 : 확정일자를 본래와 같이 다시 받을 수는 없지만 확정일자를 받았던 등기소나 동사무소에서 그 사실을 확인받아 증명 가능 => 우선 변제권 소멸되지 않음



  부동산 매매 계약

대리계약 : 주민등록증, 위임장(위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명 서 대조),인감증명서(유효기간 6개월), 소유자가 여러 명일 경우 각각의 지분에 대해 매각을 한 사람에게 일임한다는 위임장 확인 필수
계약서형식 : 법률로 정한 양식 無 - 백지에 합의한 내용 기술:쉽게,간결,구체적,명확하게 / 인쇄 용지라 할지라도 수정,삭제,첨가능
계약서 기본 기재내용 :
목적물의 표시,명도시기 / 대금액수,지불시기 / 매도.매수.중개인의 인적사항 / 매도인의 담보책임.해제권,해약금,조세 공과등의 부담 / 기타 당사자가 합의한 특약사항
  • 전세 절차 중 안전장치 목적으로 단서추가=> 잔금 지불전 근저당을 설정하면 임대인에 의해 계약이 파기된 것으로 간주한다

    (해약)
    a. 잘못 알려진 상식 - 계약 체결 후 24시간 내 해제하면 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효화 => 절대 아님(체결 즉시 유효. 단, 24시간 내에 일방이 해제할 수 있다라는 단서 조항이 있을 경우 가능)
    b. 해제 가능한 경우 - 다음 사항에 대한 계약해제에 대한 해제조건이 명시되어 있는 경우 - 계약금에 의한 해제: 중도금을 지급하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 그 배 액을 변상함으로써 해제- 법정해제: 상대방의 채무불이행(이행지체.이행불능불완전이행)에 따른 해제
    c. 중도금이 지불된 경우엔 일방에 의한 해약 불가능. 실제 거래에서 약정금,보증금,계약금 등 다른 이름으로 지불되더라도 해약 시 이 금액은 원칙적으로 해약금이 된다

    (부동산 중개사고)
    a. 가장 빠른 방법은 중개인과 직접 합의
    b. 법원에 민사소송 내지는 중개업분쟁 조정위원회에 조정 신청

  중개수수료
수수료부당 : 거래하는 양쪽에서 지불
분쟁조정 : 과다금액 요구 시(또는 분쟁시) 해당구청 지적과에서 제재, 조정 -> 문의
수수료 지급시기 : 계약 성립 시 반액.계약대금 완불 시 반액 -법적으로 계약성사가 맺어진 뒤 중개업자가
수수료 청구가능; 계약이전에 청구 시 거래 당사자들이 지급할 의무가 없다
일방적 해지 : 전세 만료 전 부동산 의뢰 중개수수료 지급의무에 대해서는 관례적으로 계약 불 이행자
(해지자)가 중개수수료 전부부담
내용 새로 작성시 : 처음 공증한 부동산에서 내용 변경하여 계약서를 재 작성할 때도 당연히 새로운 계약이므로 수수료 지불(단, 합의 하에 일정부분 감액 가능)


부동산 중계 수수료 
근거 : 서울시 부동산 중개수수료 및 실비의 기준과 한도 등에 관한 조례 (2001. 1. 5 개정)
종별 거래가액 수수료요율
상한(%)
한도액(천원) 비고
매매교환 5천만원 미만
0.6 250 중개수수료=
거래가액중개
수수료율
5천만원 이상 2억원 미만 0.5 800
2억원 이상 6억원 미만 0.4 한도액 없음
6억원 이상 거래 가액
일반주택을 제외한 중개 대상물
법정중개수수료요율 0.2%~0.9%내에서 중개의뢰인과 중개업자간의 상호계약에 따라 협의 결정
매매교환
이외
임대차 등
5천만원 미만
0.5 200 중개수수료=
거래가액중개
수수료율
5천만원 이상 1억원 미만 0.4 300
1억원 이상 3억원 미만 0.3 한도액 없음
3억원 이상 임대 가액
일반주택을 제외한 중개 대상물
법정중개수수료요율 0.2%~0.8%내에서 중개의뢰인과 중개업자간의 상호계약에 따라 협의 결정

주택이 있는 토지는 주택에 준함

위금액은 거래가 성립되었을 경우 거래자 쌍방이 각각 지불해야 할 금액이며, 중개물건의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비(제증명 수수료 및 여비등)는 매도, 임대 기타 권리를 취득·이전코자 하는 중개의뢰인이 부담합니다.
중개수수료는 거래가액에 수수료 요율을 곱한 금액으로 하되 산출된 금액이 요율표에 정해진
한도액을 초과하는 경우는 한도액 범위내에서만 받을 수 있습니다.
임대차중 월세의 경우 거래가액은 [월세보증금액+(한달월세액×계약기간 해당월수)]로 산출된 금액을 기준으로 합니다.

  • 시가 1억5천만원의 부동산 매매 시
    요율에 의한 금액은 750,000원(150,000,000원 × 0.5÷ 100 ) 이며,한도액(800,000원)을 초과하지 않으므로 수수료는 750,000원입니다. (수수료 요율상한 적용)
  • 시가 9천만원의 주택 임대차 시
    요율에 의한 금액은 360,000원(90,000,000원 × 0.4 ÷100 ) 이나, 한도액이 300,000원이므로 수수료는 300,000원입니다.(한도액 적용)
  • 시가 5억원의 부동산 매매 시
    요율에 의한 금액이 2,000,000원이고 한도액이 없으므로 수수료는 2,000,000원입니다.(한도액 없음

중개 대상물의 확인, 설명서 서면제시 의무화
중개업자는 취득 임대하고자 하는 의뢰인에게 중개 대상물의 상태·입지·도배·권리관계 등 중개 내용을 서면으로 제시하고 성실·정확하게 설명(부동산 중개업법 제17조)

영수증의 교부 의무화
중개업자는 중개수수료 또는 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비를 받은 때에는 영수증을 작성하여 중개의뢰인에게 반드시 교부(부동산중개업법 시행령 제33조)

  • 월세가있는 경우에는[월세보증금+(월세액*계약기간월수)]에 의해 산출된금액기준

  전세 기간
기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 기간을 정한 경우라도 임대차 계약기간은 2년 인정 (세입자의 경우 2년 미만의 계약기간을 주장할 수 있으나 임대인은 권리 없음)

묵시적갱신 : 전세기간 2년이 지난 후 별말 없이 기간 연장 하는 것 묵시적갱신의 경우 기간을 정하지 않았으면 임차인은 중간 해지 가능 - 3개월이전 통보:임차인 -> 임대인
계약서 재작성 여부 : 변경내용이 없으면 그대로 보존 - 재계약 사항 명기 / 보증금 변경 시는 원래금액의 구 계약서는 그대로 재계약 명기 후 변경 금액에 대한 계약서만 따로 작성하여 그에 대한 확정일자를 받아둔다.



  재계약
임대인은 계약의 갱신여부 및 조건의 변경 등에 대한 통지는 계약기간 만료일 6개월~1개월 전까지 통보해야 하고 임차인은 계약기간 만료일 1개월 전까지 통보해야 한다.

묵시적갱신 : 전세기간 2년이 지난 후 별말 없이 기간 연장 하는 것 묵시적갱신의 경우 기간을 정하지 않았으면 임차인은 중간 해지 가능 - 3개월이전 통보:임차인 -> 임대인
계약서 재작성 여부 : 변경내용이 없으면 그대로 보존 - 재계약 사항 명기 / 보증금 변경 시는 원래금액의 구 계약서는 그대로 재계약 명기 후 변경 금액에 대한 계약서만 따로 작성하여 그에 대한 확정일자를 받아둔다.


  전세권 설정등기
조건 :
a. 집주인의 동의와 인감증명 필요
b. 시기에 제한없이 언제든지 필요할때 놓을 수 있다.

효력범위 :
a. 전세보증금을 돌려받지 못할 때 세입자가 직접 나서 집을 경매에 부칠수 있다
b. 집주인의 동의 없이 보증금을 확보할 수 있다.
c. 효력이 큰 만큼 절차와 비용이 많이 든다.(전세금에 비례)
d. 효력승계 및 집주인의 동의없이 전전세 가능

등기 신청장소 : 관할 등기소
확정일자와 동일한점 : 경매에 들어갈 때 후 순위 권리자나 채권에 앞서 변제를 받을 수 있다는 점

  • 계약기간 만료 후 전세금 반환 방법 - 세들은 집에 거주하며 법원에 경매신청 임차권 등기.민사조정.민사소송
  • 일반적 전세금 반환 방법- 계약만료 1개월 전까지 "계약이 만료되면 재계약을 하지않을 것이므로 전세금을 상환해줄 것"이란 내용증명 통보(3부)

  임차권등기 명령제
개념 : 법원이 세입자가 제출한 서류를 검토하고 간단한 심문을 거쳐 1~2주내에 전셋집에다 임차권등기명령 결정을 내리고 직권으로 등기소에 등기하도록 하는 것

효력 :
a. 임차등기를 해놓고 다른 곳으로 이사를 해도 종전의 대항력과 우선 변제권이 그대로 인정됨
b.임차권등기가 설정되어 있으면 집주인은 은행에서 대출을 꺼리게 되고 전세 놓기도 어렵다. 매매는 할 수 있지만 해당 집을 구입한 사람은 전세금을 책임져야 한다.
c. 집주인이 법원에 이의신청을 하면 법원이 재판을 해 임차권 등기명령의 적정여부 판단함

해제 :
a. 집주인이 자발적으로 전세금을 내줄 경우 세입자로부터 등기명령취하서나 등기말소 관련서류를 받아 해제하면 된다.
b. 경매를 통해 전세금을 받는 경우 법원은 일단 전세금을 공탁한 후 세입자가 집을 비워주었다는 증명자료를 제출하면 전세금을 내주고 임차권등기도 말소한다. 그러나, 배당금이 부족해 전세금을 모두 반환 받지 못한 경우 임차권등기는 그대로 유지된다)

필요서류 : 확정일차 갖춘 임대차계약서,임차인 주민등록등본, 이웃주민의 실거주확인서 등 => 법원에 제출



  소액심판제도

개념 : 분쟁금액이 소액일 경우 사건을 심리한 후 판결을 내리는 제도.민사소송보다 최소의 시간으로 재판을 끝낼 수 있다 - 단1회에 끝나는 게 원칙
준비물 : 임대차 계약서 사본,도장,소장-법원비치 / 민사과에 접수 / 2주 후 재판일 통보
  서울특별시 및 기타광역시 기타지역
임차인의 범위 보증금 3.000만원 이하
보증금 2.000만원 이하
우선변제금액 최고 1.200만원 최고 800만원


  민사조정

개념 : 분쟁 당사자들이 입장을 충분히 고려해 합리적인 해결방법을 찾아내는 화해제도 - 재판상 판결 같은 효력이 있어 쌍방의 동의 하에 조정안이 성립된 후 어느 한쪽이 이행되지 않을 때는 강제 집행할 수 있다.
효력 : 판결의 효력은 직접 당사자에게만 효력을 발휘하게 되며, 당사자 이외의 제3자에게는 효력이 없다. (민사 조정중 집주인이 집을 제3자에게 매도할 경우 제3자 대상으로 민사조정을 해야 함- 이런 경우 채권자들은 대부분 본안소송에 들어가기 전에 그 판결 집행의 실효성을 확보하기 위해 상대방의 물적재산(부동산, 채권, 예금 등)에 대해 가압류 등의 보전처분을 해놓고 소송이나 조정절차에 들어간다.
장점 : 비용이 저렴하고 시간이 적게 든다.- 비용은 소송의 1/5정도,기간은 조정신청서 접수 이후부터 약4주정도 걸리는데 길어도 두달안에 마무리 => 소송보다 훨씬 빠르게 해결
준비물 : 임대차계약서 사본2통,도장,민사조정신청서(우편가능)


  민사소송
개념 : 제일 마지막에 선택해야 하는 방법


  주택 임대차보호법의 보호를 받는 경우


등기된 건물 단독주택,아파트,연립주택,다세대.다가구주택
미등기 건물 소유권 보존 등기를 하지 않은 건물
준공필증을 받지
못한 건물
건축공사를 마치고 준공검사를 통과하면 받는 증명인 준공필증을 받지 못한 건물
무허가 건물 허가를 받지 않고 지은 가건물
가건물 단쉽게 철거 할수없도록 견고하게 지은 가건물
용도 변경 건물 a. 건축물 관리대장이나 등기부상의 용도가 공장 혹은 창고라 하도라도 임대인이 건물의 구조,용도를 변경하여 주거용으로 임대한 건물
b. 비주거용 건물을 임대해 있다가 임대인의 승락을 얻어 주거용으로 개조,이용하는 건물


  주택임대차 보호법의 보호를 받지 못하는 경우

무료사용 대가(보증금이나 월세등)를 지불하지 않은 임대차
일시사용을 위한 임대차 여관,호텔,민박,,가건물 등(당사자간의 계약 자유의 원칙을 존중)
용도변경 건물 공장이나 창고등의 비주거용 건물을 임차해 있다가 임대인의 승락을 얻지 않고 주거용으로 개조,이용하는 건물


  기타 (문의처)

관련기관명 담당부서 전화번호 문의내용
서울시 주택상담실 120 주택임대차보호법,
주택민원 관련
YMCA 시민중계실 02-725-1400
02-733-3181
임대차 관련 전화상담
대한주부클럽연합회   1588-0500 임대차 관련 전화상담
한국소비자보호원   02-3460-3000 임대차 관련 전화상담
대한법률구조공단 본부 132 부동산관련 법률상담


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