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투기지역 사실상 ‘1가구 1대출’
다음달 5일부터 투기지역내 아파트담보대출 제한이 현재의 개인단위에서 가구단위로 강화돼 이미 아파트담보대출이 한 건이라도 있는 가구에서는 주부처럼 소득이 없는 식구가 추가로 아파트담보대출을 못받는다. 다음달 20일부터는 투기지역에서 한 사람이 아파트담보대출을 2건(아파트 한 채로 여러 건 받은 대출은 한 건으로 봄)넘게 받은 경우 2건만 남기고 나머지 대출금은 만기일로부터 1년내에 모두 갚아야 한다. 20세 미만 미성년자의 아파트담보대출은 전면 금지되며 이미 받은 미성년자 대출도 만기후 1년 안에 모두 갚아야 한다.
금융감독위원회와 금융감독원은 30일 이같은 내용의 ‘2단계 주택담보대출 리스크 관리방안’을 발표했다. 이에 따라 한 가구 내에 현재 아파트담보대출을 1건 이상 쓰고 있으면 9월5일부터 기존 대출자 외의 가구 구성원이 투기지역에서 아파트를 담보로 추가대출을 받으려면 반드시 소득증명을 해야 한다.
대출액은 대출담보인정비율(LTV, 은행의 경우 감정가의 40%) 이내에서 총부채상환비율(DTI) 40%까지만 가능하다.
◇개인별에서 가구별로=새 대책은 투기지역 아파트 담보대출 제한을 개인에서 가구별로 확대한 것이다. ‘1가구에 1대출’이 대원칙이다. 9월5일부터의 신규 대출에 한해 부부 가운데 이미 대출받은 사람이 아닌 쪽의 대출이 사실상 어려워졌다. 30세 미만의 미혼 자녀가 받는 대출도 마찬가지다.
다만 대출을 추가로 받으려는 식구가 소득이 있을 때는 일정 한도내에서 대출을 추가로 받을 수 있다. 예컨대 투기지역내 한 아파트에서 부부와 딸(28)이 살면서 이 집을 담보로 대출을 받았는데 딸이 변호사로 연 1억원이상을 번다면 투기지역내에서 집을 산 다음 딸 이름으로 추가 대출을 받을 수 있다.
◇총부채상환비율(DTI)=대출받으려는 사람의 연간 소득에서 해당 아파트 담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 빚의 연간 이자 상환액이 차지하는 비중으로, 담보대출 상환능력을 판단하는 잣대다.
가구원의 소득이 확실하면 ‘1가구 1대출’의 예외로 인정하되, 담보인정비율(LTV) 내에서 DTI를 감안하겠다는 얘기다. ‘DTI 40%’조건을 충복하려면 10년만기로 원리금균등분할상환 조건에 3억원을 빌리기 위해서는 소득이 연간 약 1억원이 돼야 한다. 상당히 높은 수준을 적용하는 만큼 사실상 주택담보대출 수요를 크게 줄이는 효과가 있을 것으로 보인다. DTI선정에 필요한 증빙서류는 공공기관이나 세무소에서 발급한 것을 내야한다.
◇기존대출은 대부분 인정=이전(6월30일)의 조치와 마찬가지로 이번 조치도 신규 대출에 적용된다. 한 가구에 여러 건의 아파트담보대출이 있는 경우 만기를 연장할 수 있다는 얘기다. 그러나 ‘투기의도가 명백한 지나친’ 사례에 대해서는 규제를 소급하기로 했다.
한 사람이 아파트 3채 이상을 담보로 대출받았을 때 2채까지는 기득권을 인정해 2채를 제외한 다른 대출은 만기가 오면 1년내에 갚도록 했다. 예컨대 개인이 아파트를 4채 갖고 있고 이를 모두 담보대출을 받았다면, 2채의 대출은 갚아야 한다는 얘기다. 미성년자 이름의 담보대출도 엄격하게 금지되며 이미 있는 대출은 만기후 1년 이내에 갚아야 한다.
◇기존대출중 LTV 초과분은 같아야=명백한 투기의도가 있을 때 말고는 과거 대출에 대해 기득권을 인정해 주지만, 과거 기준에도 위배되면 그 부분만큼 상환해야 한다. 6월30일 조치로 투기지역 은행권 LTV가 60%에서 40%로 떨어졌다. 60%에 맞춰 대출받은 사람은 만기시 아무런 불이익을 안당하지만 만일 LTV 70%에 맞춰 편법으로 대출을 받았다면, 만기에 초과한 10%포인트에 해당하는 대출금을 갚아야 한다.
투기지역 사실상 ‘1가구 1대출’
