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내년부터 부동산 ‘세금폭탄’
내년부터 부동산을 살 때부터 팔 때까지 적용되는 모든 세금이 오를 전망이다. 정부가 마련중인 부동산종합대책에서 세금부문이 대폭 강화되기 때문이다. 특히 내년부터 모든 거래가 실거래가 기준으로 부과되기 때문에 ‘세금폭탄’의 위력이 한층 강화될 것으로 보인다. 지난 2003년 10·29대책을 훨씬 뛰어넘는 수준이 될 것이라는 분석이다.
■비주택 거래 신고지역 취·등록세 급증
내년부터 실거래가격 신고가 의무화되더라도 그 파급효과는 주택거래신고제가 적용되지 않는 지역에 한정된다. 현재도 주택거래신고지역은 실거래가 신고가 의무화돼 있기 때문이다.
현재 주택거래신고제를 적용받는 곳은 서울 강남과 경기 분당, 용인 등 서울·수도권 지역 대부분이다. 이에 따라 주택거래신고제가 적용되지 않는 지방의 세부담이 급격히 올라갈 수 있다. 현재의 공시가격이 시가에 비해 상당히 낮아 내년부터 과표가 급상승하게 된다.
국세청이 정하고 있는 아파트 기준시가는 시가의 80% 수준에 이른다는 것이 정부의 주장이나 50∼70%에 머무르는 경우가 적지 않다. 또 올해부터 시행된 단독·다세대주택 공시가격은 시가의 30∼40%에 불과한 사례도 많다.
이는 건설교통부가 감정평가법인 등을 통해 산정한 표준가격이 시가를 제대로 반영하지 못했기 때문이다. 현재 취득세율은 2%, 등록세율(개인간 거래)은 1.5%다. 취득세에 붙는 농어촌특별세율(세액의 10%), 등록세에 붙는 교육세율(세액의 20%)을 합하면 일반적 거래세율은 4.0%에 이른다.
이 정도의 세율이 계속 유지될 경우 거래세액 부담은 적지 않게 늘어난다. 예를 들어 한 단독주택의 실거래가는 5억원인데 공시가격은 60%인 3억원이라고 가정하자. 홍길동씨가 이 집을 올해 샀다면 1200만원의 거래세를 내면 되지만 내년에 산다면 2000만원을 부담해야 한다. 세액이 67%나 늘어나는 것이다.
정부는 과표 상승으로 인한 거래세 부담 급증을 막기 위해 거래세율 인하를 검토하고 있으나 지방세수 등을 감안하면 그 폭이 미미한 수준에 그칠 수밖에 없다는 것이 당국자들의 설명이다.
■종부세 등 보유세 큰폭 상승
보유단계에서는 가구별 합산과 종합부동산세 기준이 9억원(기준시가)에서 6억원으로 낮아지고 나대지는 6억원에서 3억∼4억원으로 조정된다. 또 현재 50%인 보유세 상한선은 폐지되며 과표적용률은 올해 50%에서 내년 70%로 조정된다.
문제는 보유세 부담 증가폭이 종부세 기준과 과표적용률의 조정 수준을 뛰어넘는다는 데 있다. 과표산정의 기초가액인 공시가격이 내년에는 올해보다 큰 폭으로 상승할 가능성이 높기 때문이다. 인별 합산에서 가구별 합산도 부담이다.
만약 김모씨 부부가 각각 기준시가 6억원(과표 3억원)짜리 아파트를 보유하고 있다고 가정하자. 보유세는 실거래가의 70∼80% 수준인 국세청 기준시가에 준해 부과하고 있어 이 경우 실제 아파트 거래가격은 각각 7억∼8억원 정도다. 인별 과세하면 종부세 대상이 되지 않아 이들 부부는 각각 재산세 124만원(과표 4000만원까지 0.15%, 1억원까지 0.3%, 1억원 초과 0.5%)씩 총 248만원만 내면 된다.
하지만 합산과세하게 되면 이들이 보유한 주택의 기준시가는 12억원이 되고 약 150만원의 종부세를 내야 한다. 재산세도 한채로 합산, 누진적용돼 274만원으로 증가하게 된다.
감정평가법인 관계자는 “올해 공시가격은 짧은 기간에 졸속으로 산정하다 보니 시가에 동떨어진 경우가 많았다”면서 “그러나 내년부터는 조사가 훨씬 철저히 이뤄지고 부동산중개업법 개정으로 실거래가 정보도 풍부해지기 때문에 공시가격이 올라갈 수밖에 없다”고 설명했다.
이 관계자는 “따라서 내년 보유세는 세제 강화 조치가 없더라도 올해보다 크게 올라간다”면서 “현재 공시가격이 시가에 비해 저평가돼 있을수록 세부담 증가폭은 더욱 커진다”고 말했다.
■양도세, 상속·증여세도 급상승
1가구2주택과 토지에 대한 양도세 중과율 50∼60%가 유예기간을 거쳐 오는 2007년부터 적용된다고 하더라도 내년부터 실가과세제도가 도입되기 때문에 내년 1월부터 세부담 상승은 불가피하다.
특히 2007년부터는 2주택에 대한 양도세율이 9∼36%의 누진적 구조에서 60%의 단일구조로 강화되면서 세부담은 더욱 늘어난다.
이럴 경우 1가구2주택자인 박모씨가 3년 전 3억원에 산 아파트를 5억원에 팔게 되면 현행 세법으로는 양도차익 1억9400만원에 대한 양도세 5004만원만 내면 된다. 과표는 3년 이상 장기보유에 따른 세액공제 10%(1940만원), 필요경비 약 3%(600만원), 기본공제(250만원)을 제한 1억7210만원이다.
하지만 1가구2주택 60% 단일세율이 적용되면 과표(1억7210만원)의 60%인 1억326만원을 세금으로 내야 한다. 지금보다 양도소득세를 2.6배가량 더 내는 것이다.
양도가 아닌 증여를 하더라도 내년부터는 세부담의 급증을 피할 수 없다. 내년부터는 실거래가 신고제 도입으로 실가 파악이 훨씬 수월해지기 때문에 상속·증여세의 과표가 올라갈 수밖에 없기 때문이다.
현재에도 상속·증여세는 시가를 기준으로 과세해야 하지만 실가 파악이 거의 불가능하기 때문에 공시가격 수준으로 세금이 부과되고 있다.
내년부터 부동산 ‘세금폭탄’
