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강남급 미니신도시 “연계땐 140만평 대규모 개발 유망”
‘서울 강남 대체 미니신도시’ 후보지로 최근 송파구 장지지구(18만6000평)와 문정지구(43만평), 장지동 남성대 미군 골프장(24만평), 거여동 특전사 부지(58만평) 등 송파구 일대 택지지구 및 군 관련 시설이 급부상하고 있다.
이들 지역은 지리적으로 거의 붙어 있는 데다 전체 면적만 143만6000평에 달해 연계개발할 경우 적정 규모의 자족 및 기반시설 유치가 가능해 강남 대체 신도시로서의 기능을 충분히 가져갈 수 있을 것으로 전문가들은 내다봤다.
실제 서울·수도권에서 강남 대체 미니신도시로 활용할 부지는 극히 제한적이다. 쓸 만한 땅은 모두 이미 개발됐고 그나마 있는 부지도 각종 도시개발사업에 포함돼 전용할 수 있는 여지가 없다.
전문가들은 이런 상황에서 여당이 내놓은 카드를 충족시킬 만한 곳은 송파구 일대 군부대 및 기존 지정된 택지지구를 연계해 광역으로 개발하는 방법밖에 대안이 없다고 보고 있다.
대한주택공사 도시주택연구원 김용순 박사는 “강남 수요를 대체하고 미니신도시 규모를 갖추려면 최소한 50만∼100만평 정도의 택지가 필요하다”면서 “서울·수도권에서 이만한 규모의 부지를 찾기는 쉽지 않다”고 지적했다.
자천타천으로 거론되고 있는 미니신도시 후보지와 시장 동향을 현장을 통해 짚어봤다.
◇남성대골프장-장지·문정지구-특전사 부지 연계=“3개 부지 모두 인접해 있어 개발 효과가 매우 크죠. 강남을 대체하고도 남을 만한 지역입니다.”
서울 송파구 장지동과 거여동 인근 중개업소 관계자들은 남성대골프장과 특전사 부지에 대해 큰 기대를 거는 눈치다. 신도시 특수를 톡톡히 누릴 것이라는 기대심리가 얘기 도중 곳곳에 배어 나왔지만 대부분 이곳 말고는 미니신도시 후보지로 선택할 만한 곳이 없다는 것이다.
개발면적을 놓고 볼 때 한창 개발이 진행중인 장지택지지구 18만6000평 및 문정택지지구 43만평, 남성대골프장 24만평, 특전사 부지 58만평 등 총 143만6000평으로 신도시에 적합한 규모다.
물론 개발시기는 다소 다르겠지만 순차적으로 개발할 경우 강남 수요를 충족할 수 있다는 게 전문가의 분석이다. 특히 특전사 부지의 경우 수도권종합발전계획에 따라 군부대 이전이 계획돼 있어 실현 가능성이 매우 높다.
송파구 장지동의 동아공인 관계자는 “민간시설과는 달리 군부대는 단기간 내 이전하기가 쉽고 사업추진에 큰 걸림돌인 민원 발생이 없어 신도시 건설 등 대규모 프로젝트 진행에는 제격”이라고 설명했다.
◇강남 세곡동·우면지구=개발제한구역(그린벨트) 해제만 전제된다면 강남을 대체하는 미니신도시로 가능성이 매우 높은 곳이다.
강남구 세곡동 세곡지구의 경우 세곡동 4거리와 수서역 사이에 있는 세곡∼자곡∼율현∼수서 일대 20만평가량이 적합지로 꼽힌다. 이곳은 탄천이 동쪽으로 지나고 건너편에는 문정지구가 개발될 예정이다. 북쪽으로는 호남고속철 역사가 계획돼 있다. 이미 서울시가 추진하고 있는 세곡동 4거리 인근 142일대의 분양 및 임대아파트 부지 7만6000여평과도 바로 대각선으로 마주보고 있다.
또 서초구 우면동 우면지구는 이미 서울시 SH공사에서 국민임대주택단지로 선정한 상태다. 아직 보상금은 지급되지 않았다. 임대아파트 계획이 있는 우면지구는 모두 14만8000여평. 택지 규모로 봤을 때는 국민주택 규모로 3000여가구 정도가 들어설 수 있다. 그러나 경기 과천까지 이어진 그린벨트를 따져본다면 얼마전 한덕수 부총리가 언급했던 과천지역 신도시와 연계해 개발될 가능성도 배제할 수 없다.
◇문제점은 없나=군부대의 경우 대체부지 확보가 쉽지 않다. 지역주민들이 군부대를 혐오시설로 간주해 이전을 반대하기 때문이다. 국방부 등 군 관계기관의 협조도 필수적이다. 이들 시설은 안보와 직결되기 때문에 군의 반대가 완강하면 이전하기 힘든 상황이다.
강남 세곡동과 서초구 우면동은 모두 그린벨트 지역이라는 부담이 있다. 환경단체의 반대와 함께 그린벨트를 얼마나 풀어야 하는가가 숙제다. 또 국민임대주택단지로 선정한 서울시와 협의를 거쳐 개발 방향 등을 다시 짜야 한다.
◇차분함 속에서 기대감 ‘솔솔’=아직까지 이 일대 부동산 가격 움직임은 포착되지 않고 있다. 이달 말 부동산종합대책 발표를 앞두고 다른 지역과 마찬가지로 보합세를 유지하며 거래가 없다.
거여동의 현대공인 관계자는 “특전사 인근지역의 경우 각종 개발계획으로 땅값이 이미 뛴 상태”라며 “요즘은 미니신도시 건설에 대한 기대감으로 간혹 전화문의가 오고 있다”고 말했다.
우면동 현대공인 김동휘 사장도 “우면지구 내 토지는 서울시에서 마지막 녹지로 남을 것으로 생각돼 거래가 거의 없다”며 “특히 이달 정부의 부동산종합대책을 앞두고 있어 한산한 편”고 전했다. 우면동 그린벨트 내 토지(논)의 경우 평당 150만∼200만원 선이지만 거래가 없어 정확한 시세가 나오지 않고 있다.
세곡동에서 중개업 30년 경력의 미래공인 박용환 대표는 “그동안 땅값과 집값이 많이 오르다보니 주인들은 가격이 더 오를 것을 기대하고 매물을 내놓지 않고 있다”며 “또 팔려고 해도 양도세가 너무 많이 나오는 탓에 그것도 쉽지 않다”고 말했다.
현재 인근 부동산 시세는 1종 전용주거지역으로 지정돼 있는 세곡동 4거리 일대 단독주택지가 평당 1000만원 선이며 그린벨트 내 전·답은 평당 200만원을 호가하고 있다. 또 최근 대로변에 있는 밭이 평당 300만원에 나오기도 했다.
강남급 미니신도시 “연계땐 140만평 대규모 개발 유망”
