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주택임대, 안정적 수익에 稅감면 '일석이조'
주택임대, 안정적 수익에 稅감면 '일석이조'
신규·미분양등 '새집' 만 취·등록세 감면혜택
초기부담 적은 전용18평이하 아파트가 좋아
오피스텔·단독주택은 稅혜택대상 제외 유의
정부가 집값안정을 위해 다주택 보유자에 대한 세제 압박을 강화할 움직임을 보이면서 주택 시장이 크게 위축되고 있다.
종합부동산세 과세기준을 낮춰 보유세 부담을 가중시키는 한편 다주택자에 대해 양도소득세를 중과세 하는 방안이 이달말 정부의 부동산종합대책에 포함될 가능성이 높다. 부(富)를 가늠하는 척도로 인식되던 부동산의 수(數)가 오히려 부를 위협하는 칼날이 될지도 모르는 상황이다.
하지만 정부의 이 같은 고강도 부동산 대책에도 불구하고 여전히 여러 채의 주택을 보유하면서 안정적 투자수익을 노릴 수 있는 방법은 있다. 바로 주택 임대사업이다.
◇어떤 혜택 있나=주택임대사업은 건설임대와 매입임대로 구분된다. 이중 매입임대는 개인 투자자가 신축 또는 기존 주택을 매입해 임대사업자로 등록한 경우다.
임대사업자로 등록하면 집을 살 때 취ㆍ등록세는 물론이고 보유세ㆍ양도소득세 등 취득에서 운영ㆍ매각에 이르기까지 다양한 세금 감면 혜택을 받을 수 있다.
전용 60㎡(18평) 이하 주택의 경우 집을 살 때 내는 취ㆍ등록세가 전액 감면된다. 60~85㎡(18~25.7평) 주택도 2004년말 이전에 최초분양을 받아 올해 말까지 입주하는 주택으로 국한되긴 하지만 50%의 취ㆍ등록세 감면혜택을 받을 수 있다. 단 취ㆍ등록세 감면 혜택은 신규 분양이거나 미분양 아파트 등‘새 집’에만 해당된다.
임대사업자로 등록하면 종합부동산세 역시 감면 받을 수 있다. 전용 25.7평이하, 시가표준액 3억원 이하 주택을 5가구 이상 매입해 10년 이상 임대하면 종합부동산세 과세대상에서 제외되는 것.
매각 과정에서 내게 되는 양도소득세도 다주택자에게 적용되는 60% 중과세 대상에서 제외된다. 주의할 것은 양소도득세를 감면받기 위해서는 임대주택 5채 모두 같은 시ㆍ군에 소재한 주택이어야 한다는 점이다.
◇중ㆍ소형 아파트가 유리= 전문가들은 임대사업용 주택을 고를 때는 안정적 임대수익과 투자수익을 동시에 고려해야 한다고 지적하고 있다.
중대형아파트는 높은 투자수익을 기대할 수는 있지만 초기 주택구입 자금 부담이 큰데다 세제혜택이 없는 만큼 상대적으로 임대 수요가 많은 전용 25.7평형 이하의 중ㆍ소형 아파트를 고르는 것이 유리하다.
내집마련정보사 함영진 차장은 “전용 18평이하 소형아파트는 전세-매매가율이 높아 초기 부담이 적은데다 세제혜택이 커 임대사업용으로 적합하다”고 조언했다.
임대기간이 10년인 만큼 현재가치보다 중ㆍ장기적인 상승가치를 고려할 필요가 있다. 당장은 아니지만 장래에 지하철이나 신규도로가 개통 예정인 곳이 유망 임대사업지로 꼽히는 이유다. 임대주택을 쉽게 관리하기 위해 여러 곳에 주택을 분산하기 보다는 5채의 아파트를 단일 단지에서 구입하는 것도 방법이다.
◇이것만은 주의하자=주의할 것은 임대사업때 모든 주택에 세제혜택이 주어지지 않는다는 점이다. 취ㆍ등록세의 경우 새로 짓는 아파트ㆍ연립ㆍ다세대 등 공동주택에 한정되며 단독주택은 대상에서 제외된다. 오피스텔은 주거용도라도 건축법상 주택으로 간주되지 않기 때문에 임대사업자 등록이 불가능하다는 〉？유의해야 한다.
임대사업자로 등록하더라도 의무 임대사업기간을 채우지 못하고 매각할 때는 종합부동산세나 양도소득세 중과대상이 된다는 점에 유의해야 한다.
또 임대기간동안 해당 주택을 임대 이외의 목적으로 사용할 경우에도 이미 감면 받은 재산세를 추징 당한다. 취ㆍ등록세 등 세제감면 혜택의 이면에는 임대소득세를 내야 하는 의무도 생긴다.
‘보증금+월임대료’로 구성된 부분 월세일 경우 보증금을 제외한 월임대료에만 소득세가 부과되며, 전세임대면 임대소득이 없는 것으로 간주해 소득세를 내지 않아도 된다.
주택임대, 안정적 수익에 稅감면 '일석이조'
