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앞으로 투기우려지역에서 사업 시행자가 부재(不在) 지주의 토지를 수용할 때 일정금액(3,000만원)을 넘는 토지 보상비는 전액 채권으로 지급된다. 토지 보상비를 현금 대신 토지나 아파트 등 현물로 지급하는 방안도 추진된다. 특히 농지나 임야를 취득하려면 취득자 세대원 전원이 취득에 앞서 해당지역에 1년 이상 거주해야 한다.
정부의 토지시장 안정대책은 취득단계(토지거래허가제도의 실효성 제고), 개발단계(기반시설부담금제 도입 및 개발부담금 재부과 등 부담금제도의 정비, 토지보상 흐름체계 개선), 보유단계(보유과세 강화), 양도단계(지가상승으로 인한 자본이득 환수) 등 전 단계에 걸쳐 거미줄처럼 연결돼 있다. 이중 건설교통부의 대책은 주로 취득단계와 개발단계에 집중돼 있다고 볼 수 있다.
◇부담금제도의 정비=기반시설부담금은 개발로 인해 야기되는 기반시설 설치비용을 개발 행위자에게 부담하게 하는 것으로 정부는 이를 통해 투기 및 난개발을 억제할 수 있을 것으로 보고 있다.
기반시설부담금제도의 부과 대상은 신규주택ㆍ상가ㆍ오피스빌딩ㆍ재건축ㆍ재개발 등 일정기준 이상의 모든 건축 행위며 부과대상 역시 전국이 모두 포함된다. 부과기준은 원단위 비용(표준공사비+해당지역 용지비)에 건축 연면적을 곱한 후 기반시설 설치를 위해 이미 지출한 비용 및 여타 부담금을 공제하는 방식이다.
기반시설 설치비용은 정부와 민간이 분담한다는 차원에서 민간 부담률이 30%가 넘지 않도록 했다. 기반시설부담금은 해당 지방자치단체의 기반시설 설치 재원으로 우선 활용된다. 다만 법상 기반시설 설치의무를 지는 시ㆍ군에 중점 배분하고 광역 기반시설 설치를 위해 광역 지방자치단체와 국가에도 일부 배분된다.
비수도권은 지난 2002년, 수도권은 2004년부터 부과 중지된 개발부담금도 오는 2006년부터 재부과된다. 부과율은 25%가 유지된다. 개발부담금은 토지개발이익 환수와 투기 방지를 위해 도시지역 200평, 비도시지역 500평 이상의 택지개발, 공업단지, 관광단지, 도시환경정비, 유통단지, 온천, 여객ㆍ화물터미널, 골프장 건설 등 30개 토지개발사업에 부과된다. 다만 재건축ㆍ재개발ㆍ기업도시 등은 부과대상에서 제외된다. 수입의 50%는 해당 시ㆍ군ㆍ구에 배분되고 나머지 50%는 국가균형발전특별회계에 편입된다.
◇토지보상 흐름체계 개선=정부는 건설교통부 장관이 지정하는 토지투기우려지역 내에서 토지를 수용할 때 부재 지주에 대해서는 3,000만원을 초과하는 보상금은 전액 채권으로 지급하기로 했다. 현재는 3,000만원을 초과하는 금액은 채권으로 지급 가능하다는 규정만 있을 뿐이다. 토지투기우려지역은 토지가격 상승 정도 등을 감안해 지정한다는 게 정부의 계획이다. 정부는 제도의 실효성 확보를 위해 부재지주의 요건도 강화했다.
그 동안에는 토지 소재지의 통작거리(직선거리 20㎞) 이내에 거주할 경우 부재지주로 간주했지만 앞으로는 동일 및 연접 시ㆍ구나 읍ㆍ면에 거주하지 않으면 부재지주로 간주하기로 했다. 정부가 토지보상 흐름체계 개선에 나선 것은 현금으로 지급되는 토지보상비가 대체토지 수요증가로 이어져 인근지역 땅값 상승을 초래한 데 따른 것이다. 최근 대규모 개발사업 추진 등으로 급증한 토지보상비가 토지시장 주변에서 맴돌지 못하도록 하겠다는 것이다. 또 토지소유자가 희망하면 토지보상비를 현금 대신 토지 또는 주택으로 지급할 수 있도록 했다. 이 같은 방침은 택지개발 사업 등에 우선 적용될 예정이지만 도로나 철도사업 등에는 당분간 적용되기 어려울 것으로 보인다.
◇토지거래허가제도의 실효성 제고=정부는 농지 및 임야 취득을 위한 취득자 세대원 전원의 해당지역 사전 거주 요건을 현행 6개월 이상에서 1년 이상으로 강화했다. 허가받은 토지의 의무이용기간도 ▦농지 6개월→2년 ▦임야 1년→3년 ▦개발사업용 6개월→4년 ▦기타 6개월→5년 등으로 각각 연장하기로 했다. 이와 함께 토지분할을 통해 개발하려면 도시지역뿐만 아니라 비도시지역에서도 당국의 허가를 받도록 했다. 기획부동산업체 등이 헐값에 사들인 대규모 토지를 여러 개로 쪼개 비싼 값에 되팔아 투기이익을 챙기는 행위를 막기 위한 것이다.
정부는 토지거래허가 신청 때 자금조달 내역 제출도 의무화했다. 또한 허가받은 토지의 이용의무를 위반한 경우 과태료를 현행 500만원에서 취득가액의 10% 이내로 상향 조정하기로 했다. 특히 토지거래허가 때 지목ㆍ용도 등 거래허가 내용을 인터넷에 공고, 허가내용과 달리 불법으로 토지를 이용하는 행위를 신고하면 포상금을 주는 '토지 파파라치'제도 역시 도입하기로 했다.
◇가용토지 공급 원활화=정부는 토지공급정책으로 지가가 상승하기 전에 미리 개발예정 용지 등 가용토지를 매입ㆍ비축해 주거ㆍ산업용지로 공급할 방침이다.
이를 위해 토지공사가 채권을 발행해 자금을 조성하고 중장기계획에 따라 연간 1억5,000만평의 토지를 매입ㆍ비축ㆍ관리하도록 할 계획이다. 가용토지는 현 추세대로라면 오는 2020년까지 매년 여의도 면적의 20배 정도가 부족할 것으로 예상된다.
정부는 또 현행 토지선매(先買)제도의 실효성을 높이기 위해 매수가격을 현행 공시가격에서 감정평가가격 또는 허가신청서에 기재된 가격으로 바꾸기로 했다.
토지선매제도는 토지거래허가를 신청한 토지 가운데 공익사업용으로 필요한 토지 또는 허가를 받아 취득한 토지를 이용목적대로 이용하지 않는 경우 국가ㆍ지자체ㆍ토지공사 등이 협의매수할 수 있는 제도이다.
[8·31 부동산대책] 토지시장 안정대책은
