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판교에서는 임대가 분양보다 낫다(?)
판교신도시에서 분양되는 아파트의 전매가 계약 뒤 10년간 금지되면서 10년 뒤 분양전환하는 임대아파트와 다를 바 없다는 지적이 나오고 있다.
특히 임대아파트는 계약 초기에 필요한 자금도 분양아파트보다 훨씬 적고 분양전환도 주변 시세보다 싼 가격에 이뤄져 오히려 임대아파트가 분양아파트보다 재테크 측면에서도 나은 아이러니한 상황이 생길 것으로 보인다.
5일 건설교통부와 대한주택공사에 따르면 판교신도시에서는 10년짜리 임대아파트가 전용면적 ▲18평이하 2천622가구, ▲18-25.7평 1천425가구, ▲25.7평 이상 297가구 등 9개블록에서 총 4천384가구가 공급될 예정이다.
여기에 최근 당정이 판교신도시 건설물량의 10%(2천680가구)를 늘려 중대형으로 공급하고 이중 일부를 임대아파트로도 내놓겠다고 밝혀 25.7평 이상은 당초보다 더욱 늘어날 전망이다.
임대아파트도 10년 뒤에 분양전환되니 10년간 전매가 금지된 일반아파트와 팔 수 있는 시기는 똑같지만 택지가격 자체가 조성원가(743만원)의 60(전용 18평이하)-85%(18-25.7평)선에서 공급돼 내가 살 집을 마련하는데 드는 돈은 훨씬 적다.
가령 30평짜리 아파트를 임대와 분양으로 마련하는데 드는 돈을 계산해보자.
임대아파트의 보증금과 임대료는 일반적으로 주변 전셋값의 70-75% 수준에서 책정된다.
분당의 30평형 전셋값이 1억7천만원 수준이니 판교 임대아파트의 보증금과 임대료를 합한 금액은 1억2천만원 정도가 될 것으로 예상된다.
이중 절반정도인 6천만원이 보증금이 되고 매달 60만원을 임대료로 내야한다.
청약 당첨자가 내야하는 계약금은 보증금의 10%인 600만원이다.
하지만 분양아파트의 경우에는 분양가가 평당 950만원 전후여서 총 분양가는 2억8천500만원이 되고 이중 20%인 5천700만원을 계약금으로 지불해야 해 임대보다 초기 자금이 10배 가까이 더 드는 셈이다.
중도금과 잔금도 임대아파트보다 훨씬 많이 드는 것은 물론이다.
25.7평 이상 중대형의 경우에는 일반아파트는 채권까지 매입해야 하기 때문에 소형보다 그 격차가 더욱 커진다.
임대아파트는 달마다 임대료를 내야하기는 하지만 일반아파트도 대부분 은행대출을 이용해 집을 마련하니 매달 이자로 적지 않은 돈이 들어가기는 마찬가지다.
그간 소비자들이 분양아파트를 선호한 것은 시세 차익에 대한 기대와 품질이 좋기 때문이었지만 판교에서는 두 가지 모두 그리 기대할 만하지 못하다.
10년 뒤에나 시세 차익을 기대할 수 있지만 그때의 시장 상황이 어떻게 될 지 아무도 모른다. 더욱이 임대아파트도 10년 뒤에 분양전환될 때 주변 시세보다 10-20% 싼 가격으로 전환되니 시세 차익측면에서도 그리 뒤지지 않는다.
품질에 있어서도 장점을 찾기 어렵다.
과거에는 분양아파트의 경우 민간 건설업체가 공들여 시공해 임대아파트보다 마감재 등이 좋은 경우가 많았지만 판교에서는 25.7평 이상의 경우 임대건 분양이건 모두 공영개발로 이뤄져 건설업체는 단순 시공만 맡게 될 가능성이 크기 때문이다.
김희선 부동산114 전무는 "공영개발방식이 확대 적용되는 것에 대비, 앞으로 투자자들은 공공아파트에 예전보다 높은 관심을 기울일 필요가 있다"고 말했다.
이처럼 분양아파트의 장점이 거의 없어지게 됨에 따라 10년간 전매금지는 재산권을 과도하게 제한한 것 아니냐는 지적이 설득력을 얻고 있다.
정부도 25.7평 이상에 대해서는 채권 매입으로 시세차익을 크게 기대할 수 없기때문에 10년보다 줄이는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.
강팔문 주택국장 "25.7평 이하는 10년간 전매가 금지되는 것으로 확정됐지만 25.7평 이상은 더 논의를 해봐야 한다"고 말했다. (서울=연합뉴스)
판교에서는 임대가 분양보다 낫다(?)
