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경매ㆍ공매 가이드
풍성한 매물 최대 매력 잘 고르면 짭짤한 수익
임대용 상가ㆍ소형 주택 노릴만…권리분석 주의 요구
부동산 시장이 침체를 보이고 있지만 올해 경ㆍ공매시장은 최대 호황을 맞을 전망이다.
저금리 현상이 지속되는데다 경매물건은 나날이 늘고 있기 때문. 특히 경매물건은 지난해 10월 이후 처음으로 월 1만건을 넘는 등 외환위기 때보다 더 많은 물건이 쏟아져나오고 있다. 이런 추세는 올해도 지속될 것으로 보여, 올해 경ㆍ공매를 잘 활용하면 저렴한 가격에 좋은 부동산을 구입할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있다. 하지만 경ㆍ공매는 일반인들이 쉽게 나서기에는 주의할 점도 만만치않다. 법적인 문제 등이 얽혀있어 자칫 잘못하다간 손해를 볼 수도 있기 때문이다.
◆경매, 환금성-임대수익 계산해야=토지는 현재 경매시장을 주도하고 있는 물건으로, 토지거래허가구역이나 투기지역의 토지를 낙찰 받아도 별도의 허가를 받을 필요가 없다는 점이 장점이다. 하지만 토지는 경계 확인이 어려우므로 현지 사정과 지역에 능통한 전문가의 자문을 받을 필요가 있다. 또한 현장조사를 통해 서류상으로 놓칠 수 있는 토지의 경사도, 묘지 유무, 철탑 등을 직접 확인해야한다.
상가는 임대시 월세 수입으로 고정적 수익을 기대할 수 있다는 메리트가 있다. 특히 상가 낙찰가율은 50%선으로, 전세 보증금으로 자기 사업장 소유의 창업주가 될 수도 있다. 단, 현장조사는 필수이며 배후 인구와 입지주건을 살펴야한다. 특히 경매로 나온 상가가 장사가 안되서 나온 것인지, 소유주가 부채가 과다해서인지 파악해야한다.
연립이나 빌라, 다세대 또한 임대시 월세를 받는다면 고정적 수익을 볼 수 있다. 대학가 주변이나 직장인이 많은 지역 등은 세입자를 보다 쉽게 찾을 수 있어 안정적이다. 단, 아파트에 비해서는 상대적으로 환금성이 떨어진다는 점을 감안해야한다.
◆공매, 서류조사-명도책임 확인해야=주택은 입찰에 참가하기 전 대항력있는 임차인 유무와 명도책임 관계를 꼭 확인해야한다. 임차인 조사는 물건소재지 동사무소를 방문해 세대별 열람신청을 통해 전입일자를 확인한 후, 등기부등본상의 권리와 비교하면 된다. 대항력있는 임차인을 간과했을 경우, 매각대금 외에 추가 부담금이 생겨날 수 있다. 공매로 농지를 낙찰받을 경우에는 소유권 이전시 농지취득자격증명이 필요하므로 입찰 참가 전 물건 소재지 행정관청 농지담당자에게 농지 취득이 가능한지 유무를 먼저 확인할 필요가 있다.
상가의 경우, 면적의 표시가 등기부 등본상 기재된 수량이므로 현황조사가 필수다. 또 체납관리비 중 공용부분에 해당하는 관리비는 매수자가 부담해야하는 경우가 있으므로 해당 관리사무실에서 꼭 확인해야한다.
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