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온라인 상담 : 강태용 님
조회 : 1840
이어서 질문 드립니다... (법무상담)
감사합니다. 인사가 늦었네요.. 실거래로 계약 잘 마쳤습니다. 다시 한번 감사드립니다.
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:박선순님, 반갑습니다.
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: 1:매도인의 양도소득세를 줄여주기위하여 실제거래되는 금액보다는 낮은금액으로 세무신고를 하는 흔히 말하는 다운계약서를 약속하셨군요.
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: 먼저 박선순님의 불이익이라면 나중에 박선순님이 대상물건을 매도할때에 낮추어준 1천1백만원만큼의 양도소득이 증가하게되겠지요.
: 물론 1천1백만원을 세금으로 내야한다는 의미는 아니고,이에해당금액만큼 과표로 잡히게 된다는 의미입니다.
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: 2: 계약을 파기하는 부분에 관하여 말씀을 드리면...
: 해당계약이 무효나 취소의 원인이 없는데 불구하고 계약을 파기하는 경우 상대방에 대한 손해배상의 문제가 발생 할 수가 있는데요.
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: 예를 들면...
: 甲이 자기 아파트32평을 乙과 계약을 하면서 그 계약금으로 1천만원을 받아서 그 계약이 이행될것으로 믿고 甲은 50평의 다른 아파트 계약금으로 丙에게 5천만원을 건낸 경우에 乙이 계약을 파기함으로 甲이 4천만원을 손해가 발생 할 수가 있겠지요.
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: 이때에...부동산 매매계약금의 성격을 어떻게 보느냐에 따라 손해배상의 문제가 달라지게됩니다.
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: 1) 계약금만 불된경우는
: 계약금의 법적 성질을 어떻게 보느냐에 따라 차이가 있습니다.
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: 계약금의 성격은 크게 위약금과 해약금으로 나누기도 합니다만,보통은 해약금으로 보는경우가 많은 것 같습니다.
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: 그 차이는
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: (1)계약금을 위약금으로보면 계약불이행시 계약금이 매도인에게 몰수가 될뿐만아니라 손해배상액의 예정으로서 성격도 가지는것입니다.
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: (2)그러나 일반적(다른 특약이 없다면)으로 계약금은 해약금으로 보게 됩니다.
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: \"계약서에 매수인은 채무불이행을하면 계약금을 포기하고 반면, 매도자는 일반적(다른 특약이없다면)으로 계약금의 배액을 상환하고,계약을 해제할 수가 있습니다. \"라고 계약서에 씌어져 있죠.(물론 판례가 이것이 해약금으로 보는 것은 아니라는 판래도 본것 같습니다만...)
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: 계약금,중도금,잔금의 비율은 법에서 명시된 내용은 없기 때문에 서로간의 합의에 의하여 결정되며,계약금은 관습적으로 대금의 10%정도로 이루어지는데요....
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: 예컨데, 매도인이 다른집을 계약한 상태가 되어, 본인과의 계약이 해제될경 우 등 매도인이 큰 손해를 보게된다면~~반대로 매도인이 더 높은 금액에 매도하기위하여 계약을 파기한다면 본인이 입게되는 손해를~~담보하기 위하여_
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: 계약금(민법398조2,4항)은 어느시기까지 매수자는 계약금의 포기, 매도자는 계약금의 배액을 변상하면 계약을 일방적으로 해제할 수 있는 성격을 가진 즉,계약의 해제권을 보류하는 작용을 가지고 있습니다.
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: 이러한 해약계약금에 의한 해제는 상대방의 채무불이행으로 인한 해제와 다르므로 손해배상의 문제는 발생하지않게됩니다.
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: 계약금의 성격을 어떻게 보느냐에 따라서 달라지게 되는 부분입니다.
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: 3: 중도금 수령 후의 계약해제방법
: 중도금이 지불되면 계약은 확정적인것이 되어서 매도인과 매수인은 매도 또는 매수하기가 싫어도 이를 이행하여야합니다.
: 다만,다음의 경우에 계약해제가 가능합니다.
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: (1) 합의해제
: 양 계약당사자가 서로 합의하여 계약을 해제하는것이며,언제든지 자유롭게 계약을 해제할 수 있게됩니다.
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: (2)약정해제
: 약정된 계약내용에 의한 해제.
: 일정한 조건을 정하여 일정한 조건이 성립되었을 때 계약해제한다는 내용을 기재해 놓고 그러한 사건이 발생한 경우에 하게되는 해제를 말합니다.
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: (3)법정해제
: 법률규정에의하여 취득하는 해제권.
: 예컨데, 이행지체,이행불능,불완전이행,채권자의목적물수령지체 등이 발생할 경우 법정해제권이 발생하고, 이때 계약당사자는 상당기간을 정하여 최고(독촉)을 한 후 계약을 해제 할 수 있습니다.
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: 만일 매수자가 이행지체에 빠진경우, 매수자가 1달 2달 해서 계속 시간을 연기할 수 없으며, 최고서에 때와 장소 기간 등을 명시하고 잔금이 수령되지않으면, 계약을 포기하기로한다는 문구를 넣어 (10여일의 후)일정기일부터 계약해제됨을 통지하세요. (중도금부분은 법원에 공탁하시면 됩니다.)
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: 4:\\\\\\그리고 중도금과 잔금은 아직 안주었는데 기분이 안좋아 해약도 가능한지요.. 만약 해약이 안되면 실거래로 다시 해야 하는지요\\\\\\라고 말씀을 하셨는데...
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: 계약은 서로간의 약속이지요. 단순히 안지키면 그만인 약속이아니고 서로간 권리나 의무가 발생되고 법적인 강제력까지 발생될수가 있는 중요한 약속이지요.^&^
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: 건강하세요.
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: :감사합니다.^^ 답변을 읽고 도움이 많이 됐습니다.. 실거래에 대해 --- 계약서에는 1억6천5백인데 실거래에는 1억7천6백입니다. 서약서까지 쓴 상태고요.(주인은 1억6천에 구매한지 1년도 안되어 파는 거라던데요). 저에게 오는 불이익은 무엇인가요.. 혹 법적인 문제가 무엇인지 알고싶습니다. 그리고 중도금과 잔금은 아직 안주었는데 기분이 안좋아 해약도 가능한지요.. 만약 해약이 안되면 실거래로 다시 해야 하는지요
