확정된 배당표에 의하여 배당을 실시하는 것은 실체법상의 권리를 확정하는 것이 아니므로 배당을 받아야 할 자가 배당을 받지 못하고 배당을 받지 못할자가 배당을 받은 경우에는 배당을 받지 못한 우선채권자는 배당을 받은 자에게 대하여 부당이득반환청구권이 있다고 할 것이다.
그러나 민사소송법 제 728조에 의하여 준용되는 제605조 제1항에서 규정하는 배당요구채권자는 경락기일까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 임금채권과 같이 실체법상 우선변제청구권이 있는 채권자라 하더라도 그 대금으로부터 배당을 받을 수는없을 것이므로, 이러한 배당요구 채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 작성,확정되고 그 확정된 배당표에따라 배당이 실시되었다면, 집행목적물의 교환가치에 대하여서만 우선변제권을 가지고 있는 법적담보물권자의 경우와는 달리 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을수 있었던 금액상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고는 할 수 없다.
위험사례-등기과정 및 절차의 흠결
1.사건개요
피고는 본건 토지소유권 이전등기를 원고명의를 사용한 위조문서에 의하여 행하였다. 그러나 이원홍은 원고로부터 본건 처분권한을 위임받아피고에게 매도한 바 원고가 등기절차상에 흠이 있음을 이유로 무효를주장한 사건이다.
2.판결요지
등기가 부동산물권변동의 효력발생요건이라 하여도 원래부터 그것이 부동산물권의 공시방법으로 채택되어 왔었다는 점에 다름이 없는 이상 그 절차보다는 그 공시된 외형과 같은 권리관계가 실재하고 있다면 그 공시방법으로서의 등기의 효력을 부정 할 것이 아니라고 함이 상당하다.
3.판례분석
등기는 부동산 물권의 공시방법으로서 부동산 물권변동의 효력발생 요건이다. 따라서 등기가 유효하기 위해서는 등기내용이 실체적권리관계와 일치하여야 함은 물론 등기의 절차나 과정에서도 흠이 없어야 한다.
그러나 실제로는 물권변동발생시점과 등기사이에는 시간적인 격차가 있기 때문에 물권행위에 영향을 끼치는 사실이나 법률행위가 기재하는 경우에는 등기과정에서 흠이 발생되기도 한다. 예컨대 부동산매매에 합의한 매도인이 등기서류를 완전히 구비하기 전에 사망하는 경우 매수인은 매도인의 상속인 사망에 따른 상속절차를 밟은후에 상속인으로부터 소유권이전등기를 받아야 하나 실제 절차상의 번거로움이나 시간절약을 위하여 매수인은 사망자 명의의서류를 이용하여 직접 소유권 이전등기를 하는 경우이다.
이러한 경우 등기내용이 현재의 권리관계에 부합함에도 불구하고 등기절차나 과정상에 흠이 있다하여 이를 무효화하는 것은 도리어 거래의 안전을 해칠 우려가 있을 뿐더러 선의의 피해자가 발생할 우려가 있다.
따라서 부동산 등기가 현재의 권리관계를 여실히 표증하고 있는 이상 그 내용이 권리변동의 경로와 일치하지 않더라도 유효로 판시함은 타당하다고 본다.
4.권리분석 시 유의 사항
등기절차나 과정상에 흠이 발견되는 때에는 그 등기가 공시하고 있는 내용이 현재의 실체적권리관계에 일치하는가를 먼저 대조 분석해야 한다.
그러한 흠이 형법상 범죄의 구성여부는 별개로 하더라도 흠이 원인무효사유를 내포하고 있지 않는 한 그 흠 자체로서는 등기의 무효사유가 되지 않음을 유의해야 한다
세입자많다고 무조건 기피지장,낙찰사례분석
세입자가 많은 경매물건이라고 해서 무조건 위험한 것은 아니다. 일반적으로 경매참가자들은 세입자가 많은 물건은 낙찰후 명도과정이 어렵다는 이유로 기피하는 경향이 있다. 그러나 이런 물건은 경쟁률이 낮아 그만큼 낮은 가격에 구입하여, 시세차익을 노릴 수 있고, 명도과정도 의외로 수월한 경우가 많다. 서울 서초동에 사는 朴모씨(40. 회사원)는 지난 5월 서울지법 경매 7계에서 서울 강남구 논현동소재 단독주택을 1억 8천 5백만원에 낙찰받았다. 대지 54평, 지하 1층, 지상 2층 규모로 모두 6개의 방이 딸린 이 물건은 2순위 근저당권자가 임의경매 신청한 것으로 3번 유찰돼 최저경매가가 1억 5천 8백 72만원까지 내려갔다.
이 물건의 특징은 소액임차인이 많다는 것이다. 그러나 5명의 임차인 중 1명 (임대보증금 2천만원)만이 최선순위 저당설정일보다 먼저 전입신고가 돼 있어 대항력을 갖춘 상태였다. 이 물건의 경우 먼저 대항력을 갖춘 세입자에 대해 계약기간이 만료되는 시점에서 다른 사람에게 전세를 놓아 전세금을 빼주면 되고 대항력이 없는 나머지 4명은 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하므로 법원배당에 참가, 낙찰금액에서 최우선 변제금 7백만원을 각각 배당받게 된다. 이때 세입자는 법원에 경락인의 인감증명이 첨부된 명도확인서, 임대차계약서, 주민등록등본을 제출해야 한다. 경락인에게 인감증명을 받기 위해서는 먼저 집을 비워줘야 하므로 경락인이 입장에서는 손쉽게 명도가 되는 셈이다.
위험사례-취득시효와 등기
1.사건개요
피고는 본건 대지를 1931년 초부터 1951년 초까지 20년간 소유의 의사로 평은 공연히 점유하여 왔으므로 취득시효기간의 경과로 소유권을 취득하였다고 주장하고 있으나 피고는 시효완성에 따른 소유권이전 등기를 하지 않고 있던 중 원고가 1966년11월 9일 원고명의로 소유권이전등기를 한 바 피고가 이의 무효를 주장한 사건이다.
2.판결요지
피고가 취득기간 경과로 소유권을 취득하였다 하더라도 등기를 하지 못하고 있다가 원고명의가 된 이상 원고에게 그 소유권 취득을 대항할 수 없다.
3.판례의 분석
부동산취득시효에는 점유취득시효와 등기부취득시효의 두 가지가 있다. 점유 취득시효라 함은 20년간 소유의사로써 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 경우 등기함으로써 소유권을 취득하는 것이고 등기부 취득시효라 함은 부동산의 소유자로 등기한자가 10년간 소유의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유함으로써 소유권을 취득하는 것을 말한다. 본건은 점유취득시효에 해당하는 것으로써 시효에 의한 소유권을 완전히 취득하기 위하여는
① 자주점유이어야 한다. 즉, 소유의 의사를 가지고 점유하여야 하며
② 점유가 평온, 공연하게 행해져야 한다.
③ 그 점유가 일정기간 즉 20년이상 계속하여야 하며 기간 종료후 등기를하지 않으며 아니된다. 따라서 취득기간이 경과하였다 하더라도 등기를 하지 않으면 취득시효에 의한 소유권이전등기청구권만 생길 뿐 그자체만으로는 완전한 소유권을 취득하지 못한다. 그러므로 취득시효기간 완성후 등기를 하기 전에 제3자가 먼저 소유권 이전등기를 한경우에는 제 3자에게 대하여 시효취득을 가지고 대항할 수 없음을 타당하다고 본다.
4.권리분석시 유의 사항
공유부동산의 권리분석시에는 공유자는 자기의 특분에 대하여 자유롭게 처분할 수 있으나 공유물 전체를 때에는 공유자 전원의 동의를 요한다는 점을 주의해야 한다.
공유자 전원의 동의를 얻지 않은 공유부동산을 거래한 경우에는 소유권 이전 등기 후 라도 이에 동의하지 않은 공유자의 특분에 대한 등기말소청구에 대하여는 없으므로 공유자의 동의여부를 확인함이 매우 중요하다.
대위변제 세입자 반드시 확인,낙찰사례분석
법원경매에서 참가할 때는 제 3자가 대신 빚을 값는 대위변제로 입찰보증금을 지킬 수 있는 세입자가 존재하는지 반드시 확인해야 한다.
서울 마포구 아현동에 거주하는 李모씨(30. 회사원)는 내집마련을 위해 지난 2월 전세금 3천만원을 이용, 서울 은평구 응암동소재 연립주택(15평·방2개)을 서부지원 경매 3계에서 2천 9백만원에 낙찰받았다. 그러나 李씨는 뒤늦게 2천만원의 추가비용이소요된 다는 사실을 알고 입찰보증금 2백 90만원을 포기해야 할 처지에 놓여있다.
감정평가액이 4천 5백만원으로 2번 유찰된 이 물건은 최선순위저당 설정일이 88년 6월 3일로 주택은행에 채권최고액 6백 60만원이 잡혀있고 2번째 저당권 설정일은91년 6월 20일로 채권최고액이 2천 6백만원이었다. 또 전세금 2천만원의 세입자는 최선순위 저당 설정일보다 늦은 90년 7월 28일에 전입신고돼 대항력이 없는 상태였다.
그런데 李모씨는 이 물건이 두번이나 유찰돼 값이 많이 떨어져 있었던데다 사전조사 결과 추가로 부담해야할 비용도 없어 안심하고 입찰에 참가했다. 그러나 세입자가 입찰전날 주택은행에 채권 최고액 6백 60만원을 대위변제하고 저당권말소등기를 신청하여2순위자가 최선순위저당권자로 올라서게 됐다. 이 경우 세입자의 전입신고일이 90년 7월 28일이므로 새로운 최선순위 저당권 설정일보다 앞서 대항력이 생겨났고 낙찰자에게 전세금 2천만원을 요구할 수 있게 된 것이다. 임차인의 입장에서는 당초 최우선변제금 7백만원만 배당받고 나머지 1천 3백만원을 받을 수 없었으나 대위변제를 통해 전세금 2천만원을 지킬 수 있게 됐다. 이처럼 세입자 등 제3자가 입찰전날 선순위 채권액을 대위변제하고 저당권 말소등기를 신청하면 경매당일에 등기부상에 나타나지 않으므로
경매참가자는 이를 항상 염두해 두어야 한다.
최선순위저당의 채권 최고액이 소액일 경우 대위변제를 통해 저당권이 소멸할 가능성이 높은 데다 대위변제가 가능한 시점도 입찰일 직전까지여서 대항력이 없던 세입자가 새롭게 대항력을 갖출 수 있기 때문이다.
담보가치 높은 경매부동산
지난해 9월 송파구 잠실동에 거주하는 김선구(32. 자영업)씨는 점포 확장을 위해 은행대출 자금이 필요했다. 몇번 은행 대출을 신청했지만 은행 측에서는 담보 제공만을 요구하였다. 부동산컨설팅회사에 근무하는 친구 (이진필. 29. 회사원)을 찾아가 자문을 구한 결과 서부 지법 남부 지원 경매 3계에 나온 경매 물건<사건 번호 94-14359>을 추천 받았다. 입찰 당일 4:1의 경합 끝에 7백 9십 1만원에 낙찰을 받았다. 물건 내력은 양천구 신월동 소재 25평형(방3개, 92년 준공) 다세대 주택으로 세입자 김철선씨가 전세금 3천 2백만원에 92년 4월 20일자로 전입신고후 거주하고 있었다.
등기부 상의 최선 순위 저당 설정일 (92년 5월 15일)보다 먼저 전입신고가 돼있어 대항력을 갖춘 임차인이었던 것이다. 권리 분석 결과 낙찰자는 세입자의 임대차 보증금(전세금) 3천 2백만 원을 낙찰금액외에 추가로 부담해야 하는 물건이었으나,안전 진단 결과 안전한 물건 판정을 받았다.
왜냐하면 무려 12회나 유찰돼 최초감정가액(8천만원)에서 최저경매가는 7백 5십만원으로 시가의 10%이내에 불과하기 때문이다. 9십 1만원을 합한 3천 9백 9십 1만원에 구입한 셈이 된다. 즉 감정가액에 50%선에서 낙찰 받은 것이다.
경락 받는데 당장 필요한 자금은 낙찰가 7백 9십 1만원에 세금등 부대 비용 6.5%를 합해도 9백만원이내이다. 세입자의 임대차 보증금은 임대차 기간이 종료된 후 다시 전세를 놓아 전세금을 뽑아 주면 된다. 낙찰자의 입장에서는 9백만원의 소액을 투자해 8천만원대의 집주인이 되고, 훌륭한 담보 물건도 확보해 일거양득의 이익을 본 셈이다
위험사례-담보채권없는 근저당권의 실행
1. 사건개요
원고 김 달배는 1960년 2월 박 윤환에게 250,000원의 대여를 요청한 바, 박윤환은 대여조건부로 차용증서와 근저단성정등기를 마첬다. 그 후 박달순은 경매신청을 하고 박 윤환이 경락하여 1964년 3월 3일 경락허가결정으로 인한 소유권이전등기를 마친 후 홍 정호를 거쳐 피고들에게 소유권이전등기를 한 바 이의 원인무효를 주장한 사건이다.
2. 판결요지
피담보채권이 없는 근저당권실행에 의한 경락허가결정을 원인으로 행한 소유권이전 등기는 원인무효의 등기이다.
3. 판례의 분석 근저당이라 함은 단독적인 거래관계로 부터 생기는 다수의 채권에 관하여 미리 일정한 한도액을 정하고 그 범위내에서 장래에 확정되는 채권을 담보하기 위한 저당을 말한다.따라서 근저당설정시에는 반드시 채권의 존재를 필요로 하지 않는다.
그러나 근저당 등기시정하는 근저당의 존속시기나 채권의 확정시기까지는 존재해야 하며 그 채권의 변제기가 도래한 때 비로소 근저당권을 실행해서 변제를 받을 수 있다.본 건 내용을 살피건데 근저당권 설정당시는 물론 근저당권 실행시인 경락허가 결정시 까지도 피담보채권이 발생하지 않았기 때문에 근저당권 실행 자체가 원인무효로되며 경락을 근거로한 소가권이전등기 역시 무효가 됨은 타당하다고 본다.
4. 권리분석시 유의사항
등기부상 근저당권설정시에는 반드시 근저당이라는 뜻과 채권의 최고액을 표시해야 하므로 근저당권이 설정된 부동산은 채권의 최고한도 및 확정시기를 파악하여야 한다.
근저당권 실행시까지도 채권이 발생하지 않으면 그 경매는 원인무효사유가 된다.
위험사례-등기부의 멸실
1. 사건개요
원고의 선대 강도성(망)은 김 흥석(망)으로부터 이건 임야의 소유권이전등기를 하여 소유하고 있던 중 등기부가 멸실되었다. 그 후 김 흥석의 상속인인 피고 김갑중이 자기명의로 소유권보존등기를 한 후 피고 장인식에게 소유권이전등기를 하였다.
이에 대해 원고는 등기부멸실당시 소유명의자인 강도성으로부터의 상속을 근거로 피고 김 갑중의 소유권보존등기와 피고 장 인식의 소유권이전등기의 말소를 주장한 사건이다.
2. 판결요지
등기부상 소유권자로 되어 있는 자는 등기부가 멸실하였다고 하여 소유권을 상실하는 것은 아니다.
3. 판례의 분석
등기부의 멸실이 소유권 자체에 영향을 미치는 것은 아니다. 따라서 원고는 등기부 멸실에 불구하고 이 건 임야의 소유권을 상속하므로 피고 김 갑중의 소유권 보존등기와 피고 장 인식의 소유권보존등기와 피고 장 인식의 소유권이전등기의 말소청구를 인정함은 타당하다.
4. 권리분석시 유의사항
우리나라는 6.25사변을 통하여 등기부등 공부의 멸실사고가 많았기 때문에 멸실회복 등기여부도 분석할 필요가 있다. 멸실회복등기당시 진정한 소유자가 아닌 자가 보존등기를 한 경우 그 보존등기는 원인무효의 등기가 되며 그 후의 모든 등기도 무효가 되므로 주의를 요한다.
등기부는 권리태양을 공시하는데 불과할 뿐 그 자체가 권리는 아니다.
위험사례-본등기와 가등기
1. 사건개요
본 건 부동산에 대하여 김 막내는 가등기를 하고 있었으나 본인의 의사에 기하지 않고 불법말소되었는 바 김 막내가 가등기의 회복청구를 하기전에 제3자가 소유권 이전등기를 하였다. 이에 김 막내는 불법 말소된 가등기 권리를 근거로 제 3자의 소유권 이전등기의 말소를 주장한 사건이다.
2. 판례요지
가등기권리자는 가등기만으로써는 물권취득의 효력을 주장할 수 없고 따라서 가등기후에 소유권취득의 본 등기를 한 명의인에 대하여 그 소유권을 부정할 수 없다.
3. 판례의 분석
가등기라 함은 부동산물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보호하려고 하는 경우 장래에 행해질 본등기의 순위를 확보하기 위하여 하는 등기이다.
따라서 가등기만으로는 다른 본등기에 대할할 수 없으며 가등기를 근거로 본등기를 하는 경우에 가등기시점부터 본등기의 효력을 소급하여 가질 뿐이다. 본 건 판례를 검토하면 가등기 권리자인 김 막내는 불법 말소된 가등기의 회복 청구권을 가지며 이 경우 등기상 권리 관계자는 선의. 악의를 불문하고 회복등기절차에 관하여 승낙할 의무를 부담하게 된다. 따라서 김 막내는 가등기권리의 회복청구건만을 행사할 수 있을 뿐이며 그 회복청구권을 가지고 제3자의 소유권이전등기에 대항할 수 없음은 타당하다.
4. 권리분석시 유의사항
가등기는 순위보존적 효력밖에 없으므로 그 자체만으로는 어떠한 권리를 취득한 것은 아니나 후에 본 등기가 행해지는 경우에는 가등기시까지 급효를 가진다는 점을 주의해야 한다.
위험사례-명의신탁관계
1. 사건개요
이종근은 원고 종중소유의 부동산에 대하여 부동산등기부상 1/2지분소유권에 대한 명의신탁을 받았으나 1950년 9월 20일 직계비속없이 사망하였다. 이에 따라 이종근의 조카인 이 성손이 근친자로써 위 부동산을 승계하고 1/2지분소유권에 관하여도 보존 등기를 한 후 그 지분소유권을 피신청인에게 이전하고 소유권이전등기까지 한바 원고인종중이 피신청인에게 대하여 이 성손으로부터 취득한 지분소유권 이전등기의 말소를 주장한 사건이다.
2. 판결요지
본 건에서 이 종근의 사망으로 신탁관계는 경료되겠지만 그렇다고 곧 그 부동산에 대한 지분소유권이 대외적으로도 신청인(원고인 종중)에게 복귀되는 것이라고는 말할 수 없다. 따라서 대외적으로는 지분소유권자로 행세하는 이 성손으로부터 지분소유권을 취득한 피신청인은 다른 특별한 사정이 없는 한 적벅하게 그 소유권을 취득하였다고보아야 할 것이므로 신청인은 피신청인에게 지분소유권 이전등기의 말소를 청구할 수없다.
3. 판례의 분석
명의신탁이라 함은 수탁자로 하여금 일정한 목적에 따라서 재산을 관리 또는 처분 할 수 있도록 하기 위하여 그 자에게 재산을 이전하는 것을 말한다. 즉 대내적인 관계에서는 신탁자가 소유권을 보유하고 있으나 대외적으로는 등기가 수탁자명의로 되어있는 경우이다.
또 수탁자의 사망시 수탁자의 상속인은 외부관계에 있어서는 수탁부동산의 소유권을상속취득하는 것이므로 그 상속인의 수탁부동산처분도 무효라고 할 수 없는 것으로판시한 예도 있다.
4. 권리분석시 유의사항
명의신탁관계의 부동산에 대하여는 대외적인 등기만 신로하고 취득하여도 그 소유권은 보호를 받을 수 있다. 그러나 내부적으로 신탁관계가 경료되면 수탁자는 수탁 부동산의 등기를 신탁자명의로 회복할 의무를 지게 되므로 이 경우 신탁자에 대한 수탁자의 지위는약하기 때문에 그러한 부동산을 수탁자로 부터 전득한 제3자는 소유권 이전등기를 하기 전까지는 불완전한 위치에 서게 된다. 따라서 부동산 권리분석시에는 신탁관계의 해제여부와 그 구체적인 내용 및 목적등을 자세히 파악하여 충분히 참고하여야 한다.
