과세시가 표준액이란? → 내무부 고시가액.
기준시가란? → 공시지가를 말한 것이다.
특정지역이란? → 국세청장이 개별로 공시한 땅을 말한다.
개별시지가란? → 공시지가를 개별로 공시한 땅을 말한다.
개별공시지가 없는 토지란? → 도로,공원,하천등 공유 구면 매립지등을 말한다.
비교자에 의하여 세무서장이 평가한 가액이란? → 인근 유사한 토지의 개별 공시지가를 기준으로 하여 평가한 금액을 말한다.
2. 공시지가에 대한 상식
공시지가는 1990년 9월1일부터 시행되었으며 공시지가는 매년공시하게되며, 공시하지 않은 토지라도 유사한 인근 토지의
개별 공시지가를 기준으로 적용한다. 그러므로 전 국토에 대하여 공시지가를 적용하게 되는 것이다.
3. 사례별 양도세 계산요령
가. 사례 1
어떤 땅을 1990년 9월5일 매수한후 1990년 11월20일 매도한 경우 양도세 계산방법??
1) 계산방법 양도 당사자의 기준시가 취득당시의 기준시가 (취급당시의 기준시가 전기의 기준시가) 양도자산 보유기간의
월수 부동산
소재지 : 서울 영등포구 여의도동 **
번지 취득일 : 90. 9. 5(개별공시지가 m당 5,500,000원)
양도일 : 90.11.20(개별공시지가 m당 5,500,000원) 90. 8.30
당시 과세시가 표준액 : 등급 231 , m당 350,000원 89. 8.30
당시 과세시가 표준액 : 등급 225 , m당 261,000원
전기 기준시가 : 5,550,000×350,000/261,000원 4,138,635(m당)
양도가액 계산 : 5,550,000 (5,550,000 4,138,635) 3/12 5,902,842 2)
보충설명: 취득일 1년전의 과세시가 표준액(350,000)으로 취득일 전월말일의 과세시가 표준액(261,000)을
나눈값을 가지고 전기 기준시가(취득가액 550,000)을 곱한다.
나. 사례 2
개별공시지가 고시일 1990년 9월1일 이전(1987년)에 땅을 매수하여 공시지가 적용이후인 1991년에 양도(매도)하려고
하는데 1987년에 매수금액(가액)을 얼마로 정하고 양도세를 계산하나요???
1) 계산방법 공시지가 고시일은 1990년 9월1일이므로 그이전에는 기준시가를 고시하지 않았으므로 기준시가 조정기간을
달리하는 기간에 취득하여 양도하는 경우에 해당하는 것으로 계산방법은(사례) 다음과 같음. 소득세법 시행령 부칙에 의하여
1990년 8월31일 이전에 취득한 토지는 취득 당시의 기준시가는다음 산식에의한 환산가액으로 하게된다.
부동산 소재지 : 서울시 강남구 반포동 ** 번지
취득일 : 87.1.1(솨게시기 표준액 160등급, m당 10,800원)
1990.1.1을 기준으로한 개별공시지가 : m 당 49,300원 1991.1.1을 기준으로한 개별 공시지가 : m
당 295,000원 10,300
▣ 취득가액계산 : (210,000 ×483.93(m)) / 49,300
4.국세청장이 지정하는 지역의 기준시가란 ?
관련규정을 보면 소득세법 시행령 115조 1항 1나에 의거 배율방법에 의하여 평가한 양도취득한 당시의 개별공시지가에
지역마다 그지역에 있는 가격산정이 유사한토지의 매매 실제가액을 참작하여 국세청장이 정하는 배율을 곱하여 (양도세 계산방법에
의하여) 계산한 금액을 말하는 것 이다. 위에서 양도세 실례를들어 계산한 것이 국세청장이 정하는 배율에 의한 것이다.
관습법상의 법정지상권
법률상의 법정지상권과 대법원이 관습법상 법정지상권을 인정하고 있는 바 토지와 건물이 동일인의 소유였다가 매매 기타의 원인으로 인하여 그 소유자가 각각 달라질 경우에 특히 그건물을 철거한다는 특약이 없는 경우에는 건물소유자는 토지 소유자에 대하여 관습상의 법정지상권을 인정받는 것이 판례의 입장이다
법정지상권 해설
⊙ 법정지상권의 성립
1. 저당권(근저당권) 설정당시 토지위에 건물이 실질적으로 존재하고 있어야 법정지상권이 성립된다.(설사 건물 미등기였다 손치더라도 차후에 등기를 갖추면됨) 만약 저당권 설정후에 축조(지은)건물까지도 법정지상권을 인정하면 담보물권의 하락으로 채권자에게 피해를주는 경우로 법리에 맞지 않다.(저당지상의 건물에대한경매청구권)
2. 토지와 건물이 동일인 소유의 부동산이어야 하고 어느 한쪽 또는 양쪽에 저당권이 설정되어야 하며 경매실행으로 인하여 소유자가 각각 다르게
되어야한다.
3. 동일성(면적)유지의 법정지상권으로 - 기존의 법정지상권이 인정된건물이 노후 건축물로 재건축 또는 개축시(개축을 할 때에는 개축전에 경매실행이 된다면 지상권은 소멸된다)는 동일성을 유지해야만 법정지상권을 인정, 만약 동일성을 잃으면 법정지상권이 소멸된다.(대법원판례 86다카13)
2. 법정지상권의 성립은 강제규정으로 등기와는 무관하게 경매로 소유자가 다르게 되었을 때.
⊙ 법정지상권은 등기를 하여야 하는가? 법률의강제규정에 의한 지상권의 취득이므로 등기를 요하지 않는다(민법 제187조:등기를 요하지아니한 부동산 물권취득) 다만 법정지상권자는 법정지상권 성립권이 강제규정이므로 토지소유자에게 등기권을 청구할수있고, 법정지상권자가 지상권을 제3자에게 처분하기 위해서는 등기를하여야 처분할수있고, 법정지상권의 후 취득자(법정지상권을 취득한 제3자)에게도 그 권리가 양도된다.
⊙ 법정지상권의 법정기간은 ?1. 최장기간 : 제한없음
2. 최단기간
석조, 석회조, 연와조 또는 경고한건물 : 30년 그밖의 건물 : 15년 공작물 : 5년
3. 기간의 정함이없는 경우(기간을 정하지 않은 경우) : 2항의 최단기간으로 정함
4. 저당권 설정당시 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 경우 : 15년
5. 수목 : 언제나 30년
6. 저당지상의 건물에대한 경매청구권(민법 제365조 및 민소 제615조의2) 토지를 (대지)목적으로 담보권을 실행한후 그 설정자(채무자)가 그 토지위에 건물을 축조한때에는 저당권자(채권자)는 토지와함께 건물에 대하여도 일괄경매를 청구할수있다. 이러한 경매청구권을 저당지상물의 경매청구권이라하며, 이때 경매청구권자는 건물의 매득금(경매대가)에 대하여서는 우선변제권(배당권)이 없고 토지의 매득금에 대해서만 배당권이 있다.
⊙ 법정지상권이 인정되지않는 경우1. 나대지의 토지에 저당설정한후 토지소유자로부터 취득한 용익물권(지상권, 전세권, 지역권)에 의하여 축조된 건축물
2. 저당권 설정당시 건물이 존재하였으나 저당권 설정후에 건물을 멸실하고 재건축에 의한 증축의 경우는 동일성을 잃었으므로 법정지상권 소멸.
3. 가등기 담보설정(채권담보가등기)된 토지위에 토지소유자가 축조한 건축물을 매입한 경우 즉 담보설정권자가 토지를 가등기에기한 소유권 이전할경우에는 채권담보 가등기 설정한 나대지위에 토지소유자가 건축물을 신축하여 그 건축물을 제3자에게 매도하였을경우에 채권담보 가등기권자는 채권변제가 없기 때문에 토지에대한 소유권을 경료하면 건물취득자(제3취득자)는 관습법상의 법정지상권을 취득할것처럼 보이지만 이러한 경우에까지 관습법상의 법정지상권을 인정할
경우에 채권담보 가등기권자(채권자)의 이익을 크게 해치는 경우에 해당하여 법정지상권을 인정하지않아서 결국 건물취득자는 가등기에 기하여 소유권을 경료한 새로운 토지소유자의 건물철거 요구에 대항할수없게된다.
부동산권리를 증명한 이해관계인
가. 법정지상권자
나. 유 치 권 자: 상법 58조(상사유치권) 동 800조(선하증권의 유치권)
다. 특수 지역권: 관습 인정 집단체의 수익권(초목, 야생물, 토사췌취, 방목)
: 성질상 불가능한 유치권(민법 제302 조)
라. 대항력있는 주택임차인: 주택인도 + 계약체결
+ 주민등록전입 = 임차권 3대 대항요건을 갖춘 임차인(주택임대차보호법 제3조)
마. 건물등기있는 대지임차권자(민법622조)
건물의소유를 목적으로한 토지임대차를 임차인이 지상건축물을 등기하였을 때의 대지임차권, 즉 나대지위에 토지소유자의 사용승락에 의하여 건축물을 임차인의 비용으로 축조하여 등기한 경우
바. 개시결정 등기이후의 제3취득자, 담보권자, 용익물건자등은 비록 후순위일지라도 등기하고 신고하면 예외적으로 이해관계인이다.
☞. 이상 가 ― 바 까지는 경매신청기입등기 이전부터 경매목적 부동산에 대하여 등기없이도 제 3자 또는 경락자에 대항할 수 있는 물건이나 채권을 가진 자들이므로 이해관계인 일 뿐더러 이해관계인은 경매부동산에 대하여 개시결정 및 경락허.부에대한 이의. 항고 재항고. 대위변제. 매각조건합의. 경락기일에 참석진술건. 입찰구입, 즉시항고권등 경매절차상 또는 배당등 권리와 이해관계가 많은 사람이므로 이들은 자기의 정당한 권리를 찾아야 할 것이며, 경락자는 이들의 복잡한 관계까지도 주도 면밀한 권리분석을 하여 경매에 참여하여야 할 것이다.
☞. 경매신청등기 이후에 소유권등 권리를 취득한자는 그 권리를 등기하고 등기사실을 경매집행 법원에 신고, 증명하여야 경매절차상의 이해관계인이된다.(제3취득자)
주택 임대차 보호법 1
주택 임대차 보호법이 제정되기 전까지 우리나라는 임대차에 관한법이 민법과 관습만 있을뿐이고 이법 또한 임대차관계의 명확한 내용 즉, 적용대상, 시기, 권리관계 등이 부족하여 임차인과 임대인 사이에 많은 분쟁이 있었다고 합니다.
특히 경제적인 약자인 임차인에게는 전재산과 다름없는 전세 보증금을 떼이는 경우가 많이 발생하고 나아가 사회적 문제까지 야기되고 있는 바 정부는 1981년에 임대차보호법을 제정하고 83년 4차에 걸쳐 현실에 맞게 새로운 내용을 보완, 수정하여 현재에 이릅니다.
이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부가 주거용인 건물, 근린상가, 또는 근린주택,즉 일부라도 주거생활을 할 수 있는 경우라면 해당됩니다. 공부상(허가 또는 무허가 건축물 관리대장)에는 창고나 공장용지로 되어 있어도 사실상 주거용도에 사용하면 이 법에 해당됩니다.
이 법에서 말하는 임대차
1) 전세(전세권자) : 주로 도시에서 행하여 온 우리나라 고유의 부동산 임대차의 한 형태를 말합니다. 임대차와 이자부 소비대차가 결합한 혼합계약의 일종으로 전세금은 그 부동산 시가의 60-70%에 해당하는 금액으로 일시에 교부되고 계약종료시 전세 임차인은 이를반환받습니다. 전세금의 이자는 차임과 상계합니다.
2) 전세권 : 우리나라만 있는 고유의 물건으로 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 좇아 사용 수익하는 용익물권입니다. 전세권이 경매로 소멸하면 전세권자는 목적 부동산으로부터 전세금을 우선 변제받을 수 있습니다.
3) 임대차 : 임대인과 임차인이 목적 부동산을 사용수익할것을 약정하고 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약, 임대차 기간은 20년을 넘지 못합니다. 주거를 목적으로 한다고 하더라도 호텔, 여관의 임대차 또는 1-2개월 정도 단기간의 명백한 일시 사용을 위한 임대차는 이 법의 보호를 받지 못합니다.
주택 임대차 보호법 2
임차인은 다음의 권리관계에 해당되는 부분에 관하여 권리를 선택적으로 행사할 수 있습니다.
가. 대항력을 이용하는 경우 : 저당이나 가압류 보다도 전세계약과 전입과 점유를 먼저 시작한 경우
① 임차인이 주민등록과 주택의 인도를 마칠 때에는그 다음날로부터 제 3자 및 후순위 권리자(매매, 전세, 임대차)에 대하여 권리를 주장할 수 있습니다.
(예) 갑이 임대차 계약 후 주택의 인도와 전입신고 후, 그후에 새로운 주택의 매수인 을이 이 집을 매수시 새로운 주택의 매수인인 을은 임대차 계약을 승계한 것으로 보고 갑은 계약기간 동안 위 부동산에서 사용수익할 수 있으며 계약종료후 을에게 임차인 보증금의 반환을 요구할 수 있습니다.
② 임차인이 등기부상에 저당, 또는 가압류, 압류보다도 주민등록과 주택의 인도를 마칠때에는 부동산 경매, 공매시 - 임차인의 권리는 경락인이 승계 취득한 것으로 보며 계약기간 종료시 낙찰자에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.
단 저당권설정 후 증액분은 제외됩니다.
나. 소액임차금의 배당요구를 하는 경우 : 저당보다 늦으나 임차금이 3,000만원이하(서울, 직할시)이고 주민등록상 전입이 되어있는 경우
① 소액임차금의 배당요구를 하는 경우, 임차인이 임대차계약 당시에 이미 저당 또는 압류,가압류가 있는 경우,즉 후순위 임차인은 다음과 같은 조건이 될 때우선 배당요구를 할 수 있습니다.
가)정당한 임대차 계약일 것
나)주민등록이 세대주로 되어있어야 하며(동거인 안됨)
경매 신청전에 전입이 되어 있을 것
다)현재 부동산에 점유를 하여 살고 있을 것
라)경락기일까지 배당요구를 할 것
◎ 소액임차인의 범위
년 도
특별시,광역시(군지역제외)
기 타 지 역
1984. 6.14
300만원 이하
200만원 이하
1987.12. 1
500만원 이하
400만원 이하
1990. 2.19
2000만원 이하 ~ 700만원 까지
1500만원 이하 ~ 500만원 한도까지
1995.10.19 - 2001-09-14
3000만원 이하 ~ 1200만원 까지
2000만원 이하~ 1200만원 까지
2001.09.15 - 현재
수도권 4000만원이하 1600만원한도
광역시 3500만원이하 1400만원한도
기 타 3000만원이하 1200만원한도
※ 수도권 : 서울/인천/의정부/구리시/남양주/하남시/고양시/부천시/광명시 과천시/수원시/성남시/안양시/의왕시/시흥시/군포시
광역시 : 광역시내 군지역 및 인천제외 기타지역 : 인천 및 광역시 중 제외지역/그 외지역
(예1) 서울시에서 3100만원에 전세로 살 때는 3000만원 초과이기 때문에 소액임차인에 해당되지 않습니다.
(예2) 부동산 매각대금이 1억원이고 선순위 근저당이 88년7월이고 금액이 1억5천인 경우 서울시 거주 세입자 갑이 1500만원에 전세를 살 경우배당여부는 어떻게 될까?
☞ 이 경우는 배당이 되지 않습니다. 그 이유는 선순위 근저당인 88년 근저당에는 500만원 이하에만 소액임차인으로 보기 때문입니다.
※ (예1),(예2)는 1995년 기준으로 정산된 것임을 참조하시기 바랍니다.
◎ 소액임차인의 범위 낙찰대금의 1/2 한도내에서 소액 보증금이 배당됩니다.
(예1) 낙찰대금이 오천만원이고 1순위저당 91년 3월 8천만원,소액임차인 A-1000만원 B-1000만원 C-1000만원 E-1000만원인 경우,배당금 5000만원의 이분의 일이 한도인 2500만원을 A,B,C,D,E가 1/5씩인 500만원씩 배당됩니다. 이 순위 저당 역시 2500만원 배당됩니다.
다. 확정일자상의 증서로 우선배당을 받는 방법(전입신고와 확정일자를 한 경우)
① 확정일자인으로 우선변제를 받는 방법
임차보증금이 서울특별시, 직할시 2000만원 기타지역 1500만원이 넘는 경우가대부분이고 또한 임대할 집에 선순위저당, 압류, 가압류가 있을 경우 경제적 약자인 임차인을 보호할 법규가 사실상 없어 1990년 개정시 확정일자 제도를만들었습니다.
우리나라는 전세권제도가 있으나 경제적 강자, 임대인이 담보적 가치상실, 번거로운 절차 등을 이유로 전세권 등기를 해주지 않습니다.
임대차 계약서상 확정일자를 받아 놓으면 확정일자는 임차권과 동일한 효과를 발생하게 되어 순위에 따른 보호를 금액 대소에 상관없이 모두 변제받게됩니다.
예2) 93.12.25일 확정일자인 경우 배당순위는
☞ 1순위저당 5000만원
☞ 임차인 4000만원
☞ 2순위 저당 1000만원으로 확정일자를 필한 임차인은 전세보증금 전액을 경매대금에서 우선 변제 받을 수 있습니다.
② 확정일자로 우선 변제를 받기 위한 조건 1) 정당한 임대차 관계일 것(계약서에 확정일자인을 받을 것)
2) 세대주로써 주민등록 전입이 되어 있을 것
3) 현재 점유를 하고 있을 것
4) 확정일자를 받아 놓을 것
◎ 임차인의 권리행사의 안내
권리의 종류 물건의 등기시기
소 액 보 증 금
대 항 력
확 정 일 자
서울.광역시
기 타 지 역
1981.3.4
없음
없음
없음
없음
81.3.5-83.12.31
없음
없음
있음
없음
81.1.1-87.11.30
300만원이하 300만원
200만원이하 200만원
있음
없음
87.12.1-90.2.18
500만원이하 500만원까지
300만원이하 300만원까지
있음
있음
90.2.19-95.10.18
2000만원이하 700만원까지
1500만원이하 500만원까지
있음
있음
95.10.19 -2001.09.14
3000만원이하 1200만원까지
2000만원이하 800만원까지
있음
관계없음
2001.09.15 - 현재
수도권 4000만원이하 1600만원한도
광역시 3500만원이하 1400만원한도
기 타 3000만원이하 1200만원한도
있음
있음
※ 수도권 : 서울/인천/의정부/구리시/남양주/하남시/고양시/부천시/광명시 과천시/수원시/성남시/안양시/의왕시/시흥시/군포시
광역시 : 광역시내 군지역 및 인천제외 기타지역 : 인천 및 광역시 중 제외지역/그 외지역
라. 임대차기간 : 임대차 계약당시에 임대차 계약기간을 약정하지 않았거나 2년 미만으로 했을 때 그 기간을 2년으로 봅니다.
☞ 기간을 정하지 않은 경우 : 계약기간은 2년으로 봅니다.
☞ 기간을 1년으로 계약한 경우 : 만약 임차인이 이 법에 의하여 최대기간을 2년이라고 주장하는 경우 계약기간은 2년입니다.
마. 계약의 묵시적 갱신과 해지통고
임대인이 임대차기간의 만료6개월-1개월 사이에 임차인에 대하여 계약의 해지, 갱신거절을 통지하지 않으면 전임대차 계약과 동일한 조건으로 임대차 한 것으로 봅니다.
다만 존속기간은 정함이 없는 것으로 봅니다.
다만 2기이상 차임이 밀리거나, 임차인이 임차권의 훼손, 또는 계약상 주거용인데 사업용 등으로 이용 경우 묵시의 갱신은 형용하지 아니합니다.
사. 임차권리승계
임차인이 상속권자 없이 사망시 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에는 자가임차인의 권리를 승계합니다. 임차인이 사망시 상속권자가 그 주택에서 가족공동생활을 하고 있지 아니할시에는 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내에친족은 공동으로 임차인의 권리를 승계합니다.
아. 위 법의 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 규정은 효력이 없습니다.
임대인과 임차인이 자유로이 맺은 계약이더라도 이 법에 위반된 약정은 임차인이 무효로 주장 할 수 있고 유리한 쪽으로 주장할 수 있습니다.
주택 임대차 보호법 3
1. 세입자 본인은 서울시 강남구 거주하고 있으며 1000만원에 전세를 살고 있으며 주민등록 전입(91.1.10) 계약과 동시에 점유를 시작하여 현재까지 살고 있는데 94년 12월 1일에 경매를 한다는 통지서를 받았습니다.
이 부동산은 단독주택으로 시세는 1억원 정도, 낙찰예정가는 7000만원 정도이고,본인이 세든 부분 이외에는 소유자가 거주하고 있습니다. 확정일자인은 받지않았습니다.
본인이 가장 합리적으로 권리를 보호 받는 방법은 어떤 방법입니까?
아래 내용은 등기부상의 권리관계입니다.
91년 2월 10일 근저당권 - 한강은행 - 3900만원
91년 9월 1일 근저당권 - 동해은행 - 1000만원
94년 7월 1일 가압류 - 국민은행
94년 9월 1일 임의경매 - 고도리 - 5000만원
94년 9월 1일 임의경매 - 한강은행
94년 10월 1일 압류 - 한강세무서
(해설) 위 경우 세입자는 권리를 보호받는 방법이 2가지 있습니다.
첫째는:주택임대차 보호법상의 대항력을 사용하여 경매낙찰자는 임대차계약을 승계취득조건으로 매입하므로 경매와는 관계없이 살되 낙찰자가 부동산의 명도를 요구할 경우 전세보증금을 낙찰자에게 요구하는 방법입니다.
이 경우는 어떠한 권리관계보다(저당권 및 전세권등)앞서서 세입자가 계약을 하고 점유를 하고 있었기에 가능합니다.
둘째는:주택임대차 보호법상의 최우선 변제의 소액 임차금을 이용하는 방법입니다. 이경우 세입자는 경락기일까지 배당요구를 하고 기다리면 법원에서는 최우선적으로 소액보증금 700만원에 대해서는 배당을 하여 줍니다. 그러나 300만원에 대해서는 전집주인과 채권.채무관계입니다.
위와 같은 경우 첫째 방법이 유리합니다.
2. 최우선 변제의 소액 보증금을 이용하는 경우 세입자 본인은 서울시 중구에 거주하고 있으며 집주인과 1994년 3월 1일에 1800만원에 계약기간 2년의 전세계약을 하고주민등록전입(93. 3. 10)을 하고 확정일자를 받지 않고 살고 있습니다.
현재 94년 12월 1일 법원에서 경매를 한다는 통지서를 받았습니다. 위 부동산은 아파트로써 방이 3개이며 세입자가 방 1개를 집주인이, 나머지 방2 개를 쓰고 있습니다. 시세는 1억원 정도이고, 매매 예정가격은 9000만원 정도입니다.
세입자가 가장 합리적이고 권리를 보호받는 방법은 어떤 것이 있습니까?
아래는 위 부동산의 등기부상의 권리관계입니다.
90년 1월 1일 - 근저당권 - 주택은행 - 1200만원
93년 3월 1일 - 근저당권 - 한강은행 - 1억원
93년 7월 1일 - 압류 - 중구청
(해설)위 경우 세입자는 주택임대차보호법상의 최우선 변제 소액보증금을 이용하는 수밖에 없습니다. 세입자는 주민등록등본과 전세계약서 사본을 첨부하여 낙찰기일 이전까지 배당 요구서를 법원의 경매계에 제출할 것. 그러면 법원에서는 700만원까지는 최우선적으로 배당을 하여줍니다. 나머지 1100만원에 대해서는 전주인과 채권으로 남습니다.
3. 세입자는 집주인과 1994년 3월 1일에 3000만원에 전세계약을 하고 주민등록전입 (94. 3. 20),확정일자(94. 3. 21)를 하고 현재 살고 있습니다.
그런데 94년 12월 1일에 법원에서 경매를 한다는 통지를 받았습니다. 위 부동산은 아파트이며 본인이 전세계약을 하기 전에 저당은 주택은행 3900만원 뿐이었고 이 부동산의 시세는 1억 2천정도이고 경락예정가는 약 1억원선입니다.
본인이 권리를 보호받는 방법은 어떤 것이 있겠습니까?
아래는 등기부상의 권리관계입니다.
90년 3월 1일 - 근저당권 - 주택은행 3900만원
94년 5월 1일 - 근저당권 - 한강은행 6000만원
95년 1월 3일 - 압 류 - 서대문구청
95년 1월 5일 - 가 압 류 - 대한보증보험
(해설) 위경우 세입자는 확정일자를 받아 두었으므로 확정일자를 이용하여 후순위 권리자보다 우선해서 변제를 받을 수 있습니다.
경매금액이 7000만원 이하가 되지 않는다면 세입자는 보호 받을 수 있습니다.
단 반드시 경락기일(낙찰기일)까지, 권리신고(배당요구서)를 제출해야 합니다.
4. 세입자가 1순위 근저당보다 후순위이고(주민등록전이하고) 확정일자를 받지 않은 경우 후순위 채권자가 금액이 다수이고 채권액수가 많고 후순위권자에 의해 경매가 시작되었을 때 세입자는 1순위 근저당권의 채권이 적은 경우에는 채무자를 대위 변제하고 대항력을 행사하여 권리행사를 할 수도 있습니다.
