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온라인 상담 : 강태용 님
조회 : 2031
어떻게 하는 것이 좋을까요 (기타상담)
김시현님, 반갑습니다.
1.아마 김시현님 보다 선순위의 은행 근저당권이 설정되어 있는 것같군요. 이런 경우는 지금 전세권설정을 하셔도 큰 의미는 없습니다.
어차피 김시현님의 전세권보다 은행의 근저당이선순위가 있기 때문에 경매나 공매로 대상물건이 매각되는 경우 배당순위에서 후순위가 됩니다.
2.획정일자를 받아놓으셨고 (주민등록)전입신고를 마친경우에는 전세권처럼 인정을 받는 제도가 주텍임대차보호법에서 보호를 받을 수가 있습니다.
즉, 전입(점유)신고와 확정일자라는 두 가지 요건을 갖춘 경우에는 그 다음날부터 전세권과 유사한 힘을 갖게됩니다.
문제는 채권회수를 위하여 대상물건에 계속거주를 하셔야 하는 곤란함이 발생하는데,,,이를위하여 주택임대차보호법에서 임차권등기명령제도를 규정해놓고있습니다.
본래등기는 등기의무자의 인감 등을 필요로하지만, 임대차기간이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 단독으로 (법원에서 요구하는 신청서 등) 등기할 수가 있습니다.
임차권등기는 현행임대차보호법에서 점유(거주)와 전입신고를 권리보호의 요건으로 하기 때문에 임차인이 자유로이 이사 할 수가 없다는 것을 고려하여 규정한 것입니다.
3.문제는 실제 만기가 도래했는데 불구하고, 집주인이 보증금을 돌려주지 못해서 분쟁이 발생하는 경우를 종종 봅니다.
우선 집주인이 경제적으로 여유가 있으신분이라면 다행이지만 그렇지 못한 경우라면 임대인 뿐만아니라 임차인도 적극적으로 노력(다음임차인을 구하시는)을 하시는 것이 바람직합니다.
인근 중개사무소나 정보지에 적극적으로 광고를 내시는 노력을 기울이셔야 합니다.
이렇게 노력을하셔도 않된다면(대부분이 선에서 해결이 됩니다), 법적인 수순으로 들어가야 겠지요.
법적으로는 보증금반환청구소송이나 임차권등기를 통해서(심하면 경매로) 보증금을 회수하는 방법이 있지만 극히 드믄 경우에 해당합니다.
원만한 합의를 기원합니다.
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:전세금 9000으로 46평 빌라를 작년에 2년 계약을 했습니다. 전세권설정을 할려고 했더니 은행에 먼저 되어있다고 하더라구요. 그래서 확정일자만 받고 살고 있습니다.
: 그런데 주위 말에 의하면 그러한 경우 집을 떠안고 경매로 사게 된 경우를 종종 봐왔다고 합니다. 더구나 아래층은 8000에 살고 있습니다. 몇 달 전 시세가 그렇다며 올랐다고 우기는 통에 급한 마음에 계약한거거든요.
: 더구나 옆에 큰 아파트가 들어서고 있어 집이 나가지 않을듯합니다.
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: 이 경우 어떻게 하는 것이 좋을까요?
: 전세권 설정을 지금이라도 하고,
: 집을 내놓고 이사비용,부동산 비용 다 치루더라도 이사해야 하나요?
: 그게 안전할까요?
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: 높은 가격, 넓은 평수, 옆에 들어서는 아파트, 경매로 울며 겨자먹기로 사서 살고 있는 주위 사람들...
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: 정말 골치입니다.
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