"계약서에 매수인은 채무불이행을하면 계약금을 포기하고 반면, 매도자는 일반적(다른 특약이없다면)으로 계약금의 배액을 상환하고,계약을 해제할 수가 있습니다. "라고 계약서에 씌어져 있죠.(물론 판례가 이것이 해약금으로 보는 것은 아니라는 판래도 본것 같습니다만...)
계약금,중도금,잔금의 비율은 법에서 명시된 내용은 없기 때문에 서로간의 합의에 의하여 결정되며,계약금은 관습적으로 대금의 10%정도로 이루어지는데요....
예컨데, 매도인이 다른집을 계약한 상태가 되어, 본인과의 계약이 해제될경 우 등 매도인이 큰 손해를 보게된다면~~반대로 매도인이 더 높은 금액에 매도하기위하여 계약을 파기한다면 본인이 입게되는 손해를~~담보하기 위하여_
계약금(민법398조2,4항)은 어느시기까지 매수자는 계약금의 포기, 매도자는 계약금의 배액을 변상하면 계약을 일방적으로 해제할 수 있는 성격을 가진 즉,계약의 해제권을 보류하는 작용을 가지고 있습니다.
이러한 해약계약금에 의한 해제는 상대방의 채무불이행으로 인한 해제와 다르므로 손해배상의 문제는 발생하지않게됩니다.
계약금의 성격을 어떻게 보느냐에 따라서 달라지게 되는 부분입니다.
2:그러면 계약금이 없는 계약은 가능할까요?
물론가능합니다.
법적으로 계약금이 계약의 필수요소가 아니기때문입니다.
그러니까...계약금없이 계약하고 잔금일에 잔금을 주고 이전등기를 받는다는 식의 계약도 가능하다는 이야기입니다.
이런경우 매도인이 일방적으로 계약을 해제할 수가 있을까요?
오히려, 계약금 없는 계약이 계약의 구속력이라는 면에서는 더 막강한 효력을 가질 수 있습니다. 그 이유는.... 해약에 관한 규정인 민법 제565조를 보면, “매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”라고 하여, 계약금이 교부된 때는 계약당사자간에 수수된 계약금 정도의 손해를 감수하면 일방적으로 계약을 해제할 수 있다는 약속을 한 것으로 추정하고 있는데, 이 규정을 반대로 해석하면, 계약금이 수수되지 않은 계약에서는 이런 일방적인 해약권을 행사할 수 없게 되는 것입니다.
물론, 계약금 없는 계약이 체결될 경우 무조건적인 구속력이 있는 것은 아닙니다. 예를 들어, 계약금 없이 체결된 약속을 법적인 구속력이 있는 계약이 아니라고 볼 수 있는 예외적인 경우도 있을 수 있고, 또는 계약에서 특별히 해제사유로 정하는 약정해제사유가 발생하거나, 상대방이 계약이행을 지체하거나 계약의 목적달성이 불가능한 상황이 발생하는 법정해제사유가 발생하면 그 이유로 계약을 종료시킬 수 있게됩니다. 다만, 상대방의 동의 없이 계약금액 정도의 불이익을 부담하고 계약의 구속에서 벗어날 수 있는 방법이 없다는 것입니다. 결국, 이런 해약을 염두에 둔다면 매우 적은 금액이라도 계약금을 약정할 필요가 반드시 있습니다.
그럼에도 불구하고 우리 현실은, 계약금 없는 계약이 일상에서 흔치않기 때문에 그 효력에 대해 오해하면서 신중하지 못하고 가벼운 마음으로 계약체결을 하는 경우가 많지요. 거래실무상으로는, 당장 계약금으로도 지급할 돈 없이 사업진척상황에 따라 프로젝트파이낸싱(PF) 자금으로 부동산매매대금을 지급할 수밖에 없는 아파트사업시행자에게 부동산을 매매할 때 이런 계약형태가 자주 발생합니다. 계약금이 없다고 쉽게 계약을 체결했지만 너무 싼 가격에 팔았다는 후회가 생기면서 계약에서 벗어나려고 하지만 해약이 쉽지 않아 당황하게 되지요.
3:이야기가 길어졌는데요...
희정님의 계약의 경우(\\\시골이라 4천만원에 매매를 하였는데
: 지난 금요일에 매매계약서는 작성을 했고
: 계약금 10원하나 받지않았고 도장도 찍지않았습니다
: 계약금을 조금이라도 받고 도장을 찍겠다고 했죠.
: 계약금은 월요일에 주겠다고 했구요 (사는 사람이)
: 그러다 사정이 생겨서
: 일요일(어제)저희아빠가 미안하다고 못팔겠다고 하셨습니다\\\\\라고하셨는데)에 약정한 계약금액이 있고, 이 계약금이 정지조건으로 계약이 성립된것이라면, 별다른 문제는 없을 것으로 사료됩니다. 하지만 해당 중개업자와 계약내용을 다시 꼼꼼하게 살펴보시기바랍니다.
--- write ---
:안녕하세요
: 부동산 매매때문에 글을 올립니다.
: 저희아빠께서 땅과 집을 다른사람에게 팔았습니다.
: 시골이라 4천만원에 매매를 하였는데
: 지난 금요일에 매매계약서는 작성을 했고
: 계약금 10원하나 받지않았고 도장도 찍지않았습니다
: 계약금을 조금이라도 받고 도장을 찍겠다고 했죠.
: 계약금은 월요일에 주겠다고 했구요 (사는 사람이)
: 그러다 사정이 생겨서
: 일요일(어제)저희아빠가 미안하다고 못팔겠다고 하셨습니다.
: 그쪽에서는 집에찾아와서 행패를 부리고
: 손해배상 청구할거라고 난리치고..하였습니다.
: 집을 얻어달라는둥.. 이런소리도 하구요
: 이럴경우 저희는 어찌해야하나요
: 계약금도 한푼 안받고 도장도 안찍었거든요.
: 월요일에 돈 받기로했지만 하루전날 미리 연락을 했구요.
:
: 참.. 그쪽에서는 뭐..
: 이사올려고 옷장도 주문하고 했다고 손해배상하래요
: 옷장을 만든다고 사이즈 재간것도 아니고 저희한테
: 말도 안했거든요.
: 그리고 집은 10월쯤에 비우기로 했었습니다.
: 참 깝깝합니다.
