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온라인 상담 : 강태용 님
조회 : 1903
인사올립니다. (법무상담)
이상만님, 안녕하세요?
최도사님소개로 뵙게되니...더욱 반갑습니다.
1:중요한 것은 고객과의 계약내용(근저당설정 또는 매매계약)일것같습니다.
1)이상만님께서도 잘 아시겠지만 토지거래허가구역내의 대상물건에 대한 거래당사자는 거래계약체결 전에 행정청의 허가를 요하고 있고, 허가신청을 받은 허가권자인 시,군,구청장은 허가신청을 받은 날로부터15일 이내에 허가증을 교부하거나 불허가처분사유의 통지를 하여야 합니다. 만일 허가 또는 불허가 통지가 없는 경우에는 허가기간만료일의 다음날에 허가가 있는 것으로 보게됩니다.
이상만님의 질문은 토지거래허가를 받지않은 상태에서 매매계약을 하고,이를 담보하기위해서 근저당설정을 한 경우가 매매계약의 법적 성질에 관한 질문으로 사료가 됩니다.
2)토지거래허가제에서의 허가의 법적성질에 관하여 대법원판례의 태도(유동적 무효)는 인가로 보고 있습니다.
즉 허가없이 한 계약의 효력을 부인(무효)하고,효력요건으로서 학문상 인가의 성격을 가지는 인가로 보고 있는것입니다.
다시말하면, 허가받을 것을 전제로 한 계약의 경우에는 이는 허가받을 때까지 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리이전 또는 설정에 관한 거래의 효력이 전혀 발생하지 않는 법률상 무효입니다.
바꾸어 말하면 무효라는 말은 허가받을 것을 전제로 한 거래계약은 거래허가 받기 전의 상태에서는 거래계약의 채권적효력도 발생하지 않으므로 권리이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수가 없다는 말이 됩니다.
쉽게말하면 고객이 소유권을 달라거나 소유권에 관한 가등기나 기타설정을 매도인에게 요구 할 수가 없게된다는 말입니다.
물론 계약금조차도 돌려달라고 할 수가 없게되겠지요.
그렇다면 판례가 "유동적 무효"라고 했는데...
여기서 유동적이라는 말은 만일 토지거래 허가를 받게 된다면 그 계약은 소급적으로 유효하므로 허가 후에 다시 매매계약을 할 필요는 없다는 것입니다.
유의하셔야 할 것은 토지거래허가를 받지않아서 유동적 무효상태에 있는 경우 관할 관청의 불허가 처분이 있을 때 뿐만아니라 당사자 쌍방이 허가신청협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시한 경우에는 허가 전의 계약은 확정적으로 무효가 됩니다.
쉽게 말하자면 해당계약을 무효화 할 수도 있다는 것이죠.
2:경매로 토지를 취득하게되는 경우 토지거래허가를 받을 필요가 없습니다.더구나 지분 상태로는 유리함(?)이 있을 수도 있겠지요.
3:온라인상으로 만남이지만 반가왔습니다.
보다 상세한 상담은 온라인상으로는 불편하군요.
그리고 이상만님의 질문 중에 특정지역명은 수정하여 올리는 것이 좋겠습니다.질문을 수정하기 위하여는 비밀번호를 기억하셔야 할 텐데....그리고 위기가 기회입니다.
좋은 방향으로 원만한 해결이 되기를 기원합니다.
건강하시기를 기원합니다.
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:안녕하십니까! 겨울비가 내리는 날 인사올립니다.. 저는 최경선님과 같이 일하는 38세의 노총각 이상만 입니다. 초면에 서슴없이 글을 올려 쑥스럽지만 경선형님의 이야기를 듣고 용기내어 글을 올립니다.
: 저는 요근래 토지분양을 했었고 현장은 화성시 송산면 일대입니다. 문제는 이곳이 토지거래허가구역으로 묶여있으며 오늘 내일 풀리기만을 바라고 있지만 계약당시 약속한 등기날짜를 맞추지 못하고 있습니다. 거래내용인즉, 고객들은 근저당설정을 하고 여지껏 등기를 못하고 있습니다. 담보제공자는 현지 지주이고 채무자는 당시 회사 사장이었던 이경애씨이고 채권자는 각 고객들입니다. 고객들이 아직도 재산권 행사를 못하고 유치자인 저는 사기꾼 소리를 들어야 했습니다. 또한 채무자인 이경애씨는 현재 빈손입니다. 등기 하기에는 허가구역이 풀려야만 되고 ...막막하게 바라볼 뿐입니다. 항간에는 경매를 통해서 한다고들 하고 , 형질변경을 해서 등기를 낸다는데 경비와 시간이 만만치 않고...
: 뵙고 말씀드려야 하지만 이해하여 주시고 힌트 (?) 를 주시면 고맙겠습니다. 기회가 된다면 경선형님과 같이 뵈었으면 합니다. 추워지는 겨울날씨에 건강하셔야 합니다.. 꼭이 ~ 요 ^^
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: 이 상만 드림
