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온라인 상담 : 강태용 님
조회 : 2529
[RE] 경매낙찰시 은행이가져갈금액 문의 (경매상담)
김재춘님, 반갑습니다.좀 더 자세히 설명을 하겠습니다.
1:토지별도등기에 대하여....
"토지 별도등기 있음"은 집합건물의 대지권의 대상인 토지에 저당권이나 가압류 등이 있을 때 그 권리관계를 알리기 위하여 집합건물등기부에 기재한 것이고, 그 정확한 내용은 토지등기부에 기록되어 있습니다.
한편 토지별도등기가 말소되어야 함에도 불구하고 당사자의 말소신청이 없어 "별도등기있음"이라는 문구가 그대로 남아있는 경우도 있고, 경매대상 건물과는 아무런 상관이 없이 기재된 경우도 있고, 토지상에 근저당이 설정된 후 건물과 공담이 되어 건물등기부에 같은 내용의 채권이 이중으로 기록된 경우도 있습니다. (건축 전에 대지를 담보로 은행에서 저당권 설정하고 건물완공 후 새로운 대출이 없이 대지에 대한 저당을 각 구분건물의 등기부에 할당하여 기재하는 경우)
2:김재춘님의 사건경우
1)집합건물의소유및관리에관한법률 20조에,
"구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다"라고 명시하여 전유부분(건물)에 대한 대지사용권의 처분에 있어서 종속성을 규정하고있습니다.
그리고 "구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다"고 명시하여 양자의 분리처분을 금지하고 있으므로, 등기부에 대지권 표기가 되어 있으면 그 대지권은 당연히 건물에 따라오는 겁니다.
그래서 아파트의 등기부는 주택의 등기부와 달리 하나의 등기부에 "전유부분의 건물의 표시란"과 "대지권의 표시란"이 기재되어 있습니다.
2)토지별도등기의 집합건물을 경매로 취득하는경우....
경매로 대상물건을 취득하는 경우에 토지별도등기를 인수한다면 "토지(대지권)에 대한 저당권을 인수할 것을 조건으로 경매한다"는 특별매 각조건을 붙입니다. 이런 절차없이 경매가 진행되었다면 낙찰불허가 사유. 항고 사유가 됩니다
일반적으로 토지별도등기가 있는 물건의 경매는 법원에서 토지의 저당권자에게 채권신고를 하게 하고, 감정평가 때에 대지권과 건물의 가격을 분리하여 감정하며, 낙찰시에 토지의 저당권자에게 배당하고 해당되는 저당권의 일부를 말소합니다.
3)결론
대상물건의 토지는 2002년3월27일에 이효택님이 토지 및 구건물을 취득하셨고,2002년 5월20일에 공동담보(토지및구건물의)로 3억4200만원(근저당채권최고액)을 설정하셨다가 2002년12월12일 건축물은 멸실되어 공담소멸이 되었습니다.
그리고 동년12월30일 해당은행에서 근저당설정 채권최고1억6,200만원이 설정되었습니다.
김재춘님은 이보다 먼저 일자인2002년12월12일과 23일에 전입 및 확정일자를 받으셨군요.
대상사건이 이와 같다면 해당은행은 5천만원이 조금 넘는 수준에서 배당(토지)를 받게 될 것으로 사료됩니다.
건강하세요.
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:동부법원 2005타경16748(7)
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: : 김재춘님, 반갑습니다.
: : 대상물건의 사건번호를 알려주시면 상세한 답변을 하겠습니다.
: : 온라인상으로 사건번호를 공개하기가 어렵다면 이메일로 보내주세요.
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: : 건강하세요.
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: : :임차인으로 살다가 금번에 피치못하게 경매에 낙찰받게되었습니다. 다세대주택으로 토지에 별도등기가 되어 있구요. 은행에서 토지에 대해 일괄로 342,000,000을 근저당설정 및 각세대에 이중으로 얼마씩 설정되어 있습니다. 저희세대는 24,000,000이구요. 한가지 토지는 은행이 선순위이고 건물은 제가 선순위로 되어 있습니다. 토지:건물 비율은 4:6으로 나와 있고요.
: : : 전세보증금 105,000,000, 은행채권 24,000,000, 경매는 128,6000,000에 받았습니다. 문제는 토지에 일괄로 잡혀있는 은행 설정권인데, 경매 배당절차에따라 은행에서 가져갈 돈이 제일 궁금합니다. 너무횡설수설해서 죄송하고요 답변부탁드립니다
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