이주원님 안녕하세요?
부동산경매로 물건을 취득하는 경우 대상물건의 점유를 획득하는 과정에서 흔히발생하는 문제입니다.
1: 임차인의 점유와 이를 확인하는 서면은 분명 동시이행이 되어야 할 부분인데, 종종 인도확인서를 먼저요구하시는 분이 계시기는 합니다.
법적으로는 동시에 하셔야하지만.... 중요한것은 사람입니다.
법적으로 임차인의 배당요구는 임차인의 임대차계약의 해지의 의사표시로 보시면 됩니다.
그리고 민사집행법상으론 배당요구를 하면 특별한 사유없이 배당요구를 철회 할수가 없습니다.
대항력있는선순위임차인은 대항력을 이유로 배당요구신청을 하지않고 경락자(양수인)에게 계약기간의 존속과 보증금반환을 주장하거나 배당요구신청을하여 임대차관계의 종료를 통지(법원에)를 선택적으로 할 수도있습니다.
반면 대금납부한경락자는 대금납부 즉시로 인도명령신청을 할수가 있는 것이지요.
대항력있는선순위임차인이 배당금으로 보증금을 전액회수하지 못한경우 나머지 잔금(보증금의 일부)를 회수하기위하여 점유하는 경우 그로인한 손해배상책임은 없다고 하더라도 대상물건의 사용,수익으로인한 이득은 부당이득으로 후에 (배당금에서)반환하여야 합니다.
현실적으로 임차인을 대위하여 배당받을 수가 없을 것입니다.
2: 경매로 부동산을 취득하는 경우 종종 "강폭한 방법으로 타인부동산을 박탈해서 큰 돈을 번다"는는 잘못인식을 하는 사람들이 있습니다.
합리적인 방법은 법적인 대응방법을 잘 알아서 임차인(잘 모르시는 분들이 용감하시거든요.^&^) 등 이해관계인을 설득하는 방법이 되겠지요.
원만한 합의를 기원합니다.
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:안녕하세요?
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: 부동산을 낙찰받고나서,임차인이 배당 받는 과정에서...
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: 선순위 확정일자 임차인이 (배당 신청은 되어있음) 인도하기전에, 배당 받으려 하니, 먼저 인도 확인서를 써 달라고 하기에,
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: 인도확인서를 써 준다음, 배당 받고도 인도를 안해주면, 명도소송을 해야 하므로,먼저 인도를 해야, 인도확인서를 써 주겠다고 하였더니,선순위 임차인은 그러면, 배당 안받고(포기하고), 낙찰자인 저에게 대항력을 행사하겠다고 하는데요...
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: 1.배당 신청한 선순위 확정일자 임차인이, 인도확인서를 미리 안써 준다고하여, 선택적으로, 배당 포기하고, 낙찰자에게 대항력을 행사할수 있는가요? 법적으로요?
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: 가능하다면 그 가능한 기한은 언제까지 가능한가요? 만약 가능하다면 낙찰자는보증금 상당의 손해를 받게 되는데요?
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: 2.배당 신청한 선순위 임차인이 배당 안받고(포기하고), 낙찰자에게 대항력을 행사할 경우, 그 임차인의 해당 배당금액은 어떻게 되나요? 낙찰 포기하고 대항력만을 행사 할 경우,낙찰자는 그 포기한 배당금을 가압류할수 있나요? 나중에 그 선순위
: 임차인을 대위하여 배당 받을수 있나요?
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: 3.위와 같은 경우에 낙찰자는 어떻게 처리하는 것이, 가장 손해가 없고, 현명한 방법이 될까요?
