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온라인 상담 : 강태용 님
조회 : 4012
부부간 아파트 명의이전 (세무상담)
1: 부동산소유권이전은 매매,증여 등 여러가지 등기원인이 있습니다.
정길영님의 소유부동산을 부인명의로 명의를 변경하시는 것은 사실 증여에 해당 한다고 보여집니다.
2:일반적으로 증여를 매매의 방식으로 세무신고를 하시려는 분들이 계신것으로알고 있습니다.(그 만큼 유리하기때문이겠지요)
남편께서 양도소득세의 부분을(어차피 부인에게 매매하면~)내지않는 경우이므로 매매가 유리 할 겁니다.
다만, 실제매매이더라도 세무서입장에선 증여를 추정할 수가 있겠지요. 그래도 증여추정을 해도 3000만원은(10년이내에 다른 증여자산이 없다면) 증여재산에서 공제가 되므로 큰 문제가 없습니다만...
1)주택을 부인과 매매의 형식에 의하여 거래 방법은 크게 두가지를 고려하셔야 할것 같습니다.
하나, (과표를 기준으로) 정길영님께서 양도소득세를 내어야하는지 여부
둘,(과표를기준으로)본인이 부담하셔야할 취득관련조세의 가액
특수관계에 있는 자가 매매의형식으로 거래를 하더라도 일정금액의 이하로 거래를 하게되면 나머지부분을 증여로 보아서 세금을 징수하기 때문입니다.
위 두가지에서 어머니께서 부담하시게된다면 부담하게 될 양도소득세와 본인이 부담하게 될 취득관련금액을 알아두세요.
2) 아파트를 증여로 거래하는 방법
우선 아파트를 증여(매매)받는경우는 증여시의 세금액수를 알아야 겠지요.
증여세의 개요는
증여세는 타인의 증여에 의해 재산을 취득하는 자는 증여세납부의무를 지게됩니다.
증여세는 증여일현재대상물건의 과세표준에 5단계의초과누진세율이 적용됩니다.
증여재산에 (일정부분을 공제하고) 세율을 곱하는데 1억이하는10%, 5억원이하는20%, 10억이하는30% 등 5단계로 나뉘어져 있습니다.
예컨데, 대상물건이 2억(과세표준)이라면 여기서 직계존비속은3000만원(미성년자면1500만원)등을 차감하고,
남은금액에 1억한도는10%, 넘는금액은20%를 곱하여 이를 합산합니다.
따라서 대상물건의 과세표준이 높게 책정되면 높게책정되는 만큼 증여재산의 액수가높아지게되고, 증여세가 많아지게되됩니다.
증여과세가액은 증여일 현재의 증여재산가액의 합계액에서 당해 증여재산에 담보된 채무로 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 됩니다.(그러니까... 실제적인 채권채무가 객관적인 자료로 입증이 가능하다면 그 부분만큼은 증여가 아닌 셈입니다.^^)
이는 당연하죠. 만일 시세가 3억인데 실제로 1억에 매매를 했다면 1억기준으로 세금을 납부해야겠지요.(이에 대한 입증은 별론으로하고요.)
참고로, 시세와 일반적인과세표준은 약간의 차이가 있을수가 있고,과세표준을 시세에 맞게 반영하자는게 요즘 정부의 부동산안정화대책의 하나입니다.
상속세도 증여세와 비슷하게 보시면 됩니다.
3: 양도소득세는 양도차익에대하여 내야되는 세금입니다.
그러므로 본인께서 소유하시는 32평아파트의 취득원가와 매매가격을 기준으로 세금을 부과하게됩니다.
대충 양도소득세계산방법을 말하자면,
예를들면 소유하시는 32평아파트를 2억에 취득하고 현재4억이고,
2004년에 먼저 파신다면 2억을 양도차익으로 보고 여기에 세율60%를 곱해 서 약1억2000만원정도을 세금으로 부과한다고 보시면 됩니다.(장기보유특별공제나 양도소득기본공제라는 것이 있습니다만, 계산에서 제외함.)
4: 등기와 관련된 비용은 거래금액의 약6%정도로 생각하시면 됩니다.
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:일산의 38평 아파트에 살고 있습니다. 제 소유로 되어 있는데, 집사람이 자기 명의로 이전을 원합니다. 절차와 비용이 어떻게 되는지 알고 싶습니다. 다른 부동산은 없습니다.
