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온라인 상담 : 강태용 님
조회 : 1049
계약해제 (법무상담)
조미경씨 안녕하세요?
1: 온라인상으로 이해관계가 상반되는 답변을 하기가 부담스럽습니다. 제 생각을 조심스럽게 이야기하면 아래와 같습니다.
2: 자연녹지내의 해당토지에 주택을 지을 수가 있으며,만일 주택을 신축하는데 건축허가가 나오지 않는다면 계약을 무효로 한다는 조건으로 대상물건을 계약한 경우에,
1)해당계약을 무효로 하여, 매매대금을 돌려받을 수가 있는지에대한 질문.
2)해당계약에 대한 손해배상을 받을 수가 있는 가에 대한 질문.
에 대하여 답변을 드립니다.
1)해당계약을 무효로 하여, 매매대금을 돌려받을 수가 있는지에대한 질문.
:: 민법에서는 조건이 법률행위당시에 불가능한 조건을 정지(조건이 성취되면 계약이 완성되는)조건으로 계약한 경우에 해당조건이 불능이 되면 대상 계약은 무효가 됩니다.
더구나 특약으로 무효로 한다고 조건부계약하셨기에...
해당계약이 무효가 되므로, 매도인은 매매대금으로 받은 금액은 돌려주고, 매수인은 토지를 돌려주어야 할 것으로 생각됩니다.
설령 건축허가가 안 나오면 해당계약을 무효로 한다는 특약이 없다고 한다면...
예컨데, 벌채를 목적으로 매수한 산림이 보안림구역이어서 벌채를 핟지 못하게 된경우 또는 공장부지로 매수한 토지가 하천법의 적용구역이어서 공장을 세울 수가 없는 경우에는 현재의 통설과 판례는 권리의하자로보아 용익적 권리에 의하여 제한되어 있는 경우인 민법575조( 제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)를 적용합니다.
결국 매수인이 선의인(그러한 사실을 알지못함)경우에는 그 사실을 안 날로부터 1년이내에 손해배상을 청구할 수 있고, 그러한 제한으로 인하여 계약목적을 달성 할 수가 없는 경우에는 계약을 해제 할 수가 있습니다.
결국 조미경씨의 계약은 계약이 쌍방간 다시 금전과 물건이 서로에게 되돌려 질 수가 있게됩니다.
2)해당계약에 대한 손해배상을 받을 수가 있는 가에 대한 질문에 대한 저의 생각은 이렇습니다.
계약자 쌍방간에 건축허가가 나오지 않는 경우에 누가 얼마의 손해배상을 하겠다는 합의가 없는 경우에 누가 누구에게 손해배상을 청구할 수가 있을까요?
결국 중개업자가 계약을 잘못한 것으로 결론이 나오게 됩니다.
하지만,
중개업법상 요구되는 중개대상물확인서에 토지위에 건축할 수가 있다는 내용이 기재되는 곳은 없는 것으로 알고 있습니다.
중개대상물 확인서를 보면 기껏해야 기타이용제한사항에 토지형태라고 짧게 쓸 수있는 공간이 전부입니다.
그리고 건축허가라고 하는 것은 법적으로 상대적 금지의 해제인 행정행위이며, 대물적인 기속재량행위입니다.
쉽게 말하면 대상물건에 대하여 일정한 적법요건을 갖추어 건축허가신청을 하면 허가권자가 건축허가를 내어 줄수도 있다는 것입니다.
재량행위란 말그대로 어떠한 사항의 일을 할때 재량이 주어진다는 말인데.....
기속재량이라고 하면 재량행위에서도 그 재량이 제한을 받는것을 말합니다.
재량행위라 할지라도 형평성이 있어야 합니다. 형평성이 없으면 행정행위에 있어서 중대한하자가 될수도 있지요
예를 들어 갑이라는 사람이 건축허가신청을 하였을때 건축허가(불허가)라는 처분을 했다면 다음에 을이라는 사람이 동일건으로 신청을 하였을때 동일하게 건축허가(불허가)의 처분이 나와야 하는데 다른 처분이 나온다면 안된다는 내용입니다.
그런데 생각을 해보면 조미경씨의 경우처럼 주택인 경우는 좀 내용이 단순하지만,공장의 경우에는 좀 더 복잡할 수가 있습니다. 공장의 경우 업종에 따라 대상지역에 허가여부는 물론이고
건축면적(특히, 도로나 민원으로) 등을 도면과 구비서류를 갖추어서 제출하면....공무원이 서류를 받아보고 나중에야 답을 주기때문 입니다.
그러기에는 중개업자입장에선(계약이 계약이 될지 안될지도 모르는 입장에서) 사안별로 일일이 조사해서 답을 주기가 쉽지않죠....그래서 토지를 중개업자가 계약을 하는 경우에 상세부분은 보통 "토지목적에 관한 사하은 허가관청에 문의토록" 기재를 하여 매수자측에서 적극적으로 조사하게 중개대상물확인서를 쓰는것이 보통입니다.
하지만 중개업자가 중개대상물확인서에 주택을 지을 수가 있다라고 썼다면 중개업자에게 책임을 물을 수가 있을 것입니다.
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:안녕하세요 전 올해 8월 4일 7200만원짜리 토지를 구입했는데요 그때 당시 중개업자가 제2주거지역에 자연녹지였거든요 여기에 주택이나 원룸을 짓고 주차장이 넓어서 틈새 지역으로는 좋다고 했거든요 나중에 알고 보니 거기엔 농지법으로 1988년 경지정리완료된 절대 농지 여서 건축허가가 안된지역이었어요.
: 다행히도 제가 계약할때 특약조항으로 신축허가시 허가가나지 않을 경우 원상복구 해기로 했는데요 ...
: 중개업자는 자꾸 딴 말만 하네요 답답합니다.
: 내년 7월에 농지법이 바뀌고 농지에 대해서 많이 완화가 된다고 하네요 지금 용도가 답이거든요 내년에 흙을 메꾸고 밭으로 만들어 용도 변경을 하다보면 2년 후에 확실히 풀려서 절대 농지지만 허가가 나올 소지가 많으니 기다려 보라고 하네요
: 전 싫다고 했습니다 매도인한테 원상 복귀 해달라고 부탁했습니다. 거기에 대해서 매도인은 현재 그 돈을 다쓰고 사업자금궇할려고 급하게 매매한 토지라서 2년후에 원상복귀 해준다는 말만 하네요 전 안된다고 했습니다 중개업자는 자기가 팔아주겠다고 했습니다.언제지는 모르지만 팔때까지 기다려 달라고 해요
: 생각을 해보니 제가 돈도 못받고 그때까지 허거가 안 되면 저만 손해지 않습니까 마음이 답답합니다 안되겠다 싶어 중개업자나 매도인에게 내용증명을 보냈습니다.. 법정으로 해결할수 밖에 없을거 같아서요 내용증명을 보낸뒤에 회답이 오면 원상복귀와 기타비용과 손해배상을 받을수 있는지요 중개업자에겍도 같이 손해배상을 받을 수 있나요
: 아니면 법정으로 소송을 걸 경우 어떻게 해야 되나요?
: 무척 답답합니다 .답변 부탁드립니다.
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