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2641건 추가문의... (법무상담)

1: \\2002.5.30까지 확정일자 전입마친세대가 4세대입니다
(3천-2가구 3천5백-2가구 저흰3천의 4순위입니다)-청주입니다
2002,8.8 매매 (새로운 집주인) 계약다시 하지않음
2002.8.27 근저당설정 1억3천
2002.9 전세권설정 (새로운 임차인)\\라고 하셨는데요.

등기부에 근저당설정 2002년08월08일보다 전입과 확정일자의4 세대가 더 빠르군요.

이런경우에는 근저당설정일(2002.08.08)이 말소기준이 되고,세입자는 4세대모두 대항력을 취득하게됩니다.

대항력이란 임차인이 임대차계약기간동안은 건물주가 (매매나경,공매로)바뀌더라도 임차권자로서의 지위를 유지하여, 임대차계약기간동안 거주할 수 있음은 물론 임대차기간이 끝나더라도 보증금을 반환받을 때까지 계속 거주할 수 있는 권리입니다.

만일 등기부기재사항이 이것이 전부이고, 경락가액이 일정액이상만 된다면 큰 문제는 없을 것으로 사료됩니다.

2: 좀 더 자세한 사항을 알고 싶으시면 각 임차인의 전입시기를 알려주세요.
그리고 대상물건은 빌라라고 하셨지요?

--- write ---

:새로운 집주인이 3층(주인세대)에 살다가 매매를 하고 이사를 했습니다 현집주인은 다른곳에 살고있기때문에 3층(주인세대)를 세를 논것입니다
: 그래서 5300의 전세권설정하고 세입자가 새로이 들어온것입니다
:
: 지금의 집주인은 사업실패로 돈없다고 나몰라라하는상황이고요..
: 새로운 집주인이 이사하기전부터 모든세대가 입주해 살고 있었기때문데... 당연히 알고있었습니다
: 저희의 대처방법은 없는건지요..??
: 이번에 임차권등기를 해놓았습니다
: 경락자에게도 받을수 없는건지요..??
: --- write ---
:
:
: :
: : 초보세입자님....저는 상담자강태용입니다.
: :
: : 1: 사람본성은 그리 나쁘지만은 않지만, 상황이 그 사람을 나쁘게도 좋게도 하는 것같습니다.^^
: :
: : 1)일단 주택임대차보호법에서 전입과 확정일자를 받으면 대상물건 중 건물분 뿐만아니라 토지의 가격에서도 배당을 받게되므로, 토지소유자의 관계가 있다는 것은 다행이군요.
: :
: : 하지만 직접소유자와 계약을 하지않고 대리인과 계약을 하시면서 대리권을 증명할 만한 서류를 받지 않으신 것은 나중에 문제의 여지를 남기게 되는 것입니다.
: :
: : 2)건축물관리대장이나 토지대장상에 누가 소유자로 되어 있느냐보다는 등기부등본상에 누구명의인지가 더 중요합니다.
: :
: : 왜냐하면 대상물건에관한사항은 행정부소관인 대장이 더 정확하고 소유권관계사항은 등기부가 더 정확하기때문입니다.
: : 예를들어 A가 주택을 사게되어서 등기소에 등기를 신청하게되면면 등기소에서 행정청에 소유권이 바뀌게된 사항을 행정청에 통지를 해주게 되는 것이죠.
: :
: : 그러니까 계약을 하실때에는 등기부상 소유자와 계약을 하셔야 하는 것입니다.
: :
: : 중개업법은 사실상소유자와 계약을 체결하게 하고있는데,사실상의 소유자는 대개는 등기부상소유자가 되는 것입니다.
: : 하지만 아직도 부동산명의신탁을 하시는 분들이 있고 ,우리나라의 등기는 공신력이 없어서 등기부상소유자가 진정한 소유자라고 믿고 거래를 했는데 나중에 진정한 소유자가 나타난다면 믿고거래한 사람이 불측의 손해를 볼 수가 있는 것입니다.
: :
: : 3)주택이 매매로 양도양수가 되면 종래의 소유자의 권리의무관계가 그대로 양수인에게 승계가 되므로 새로운 주인과 초보자님과 임대차관계(종전주인과동일한 조건으로)가 성립됩니다.
: : 그러니까 새로운 집주인에게 보증금반환을 청구하실수가 있는 것입니다.
: :
: : 그런데 문제는
: : 말씀하신대로
: : \\\\\\\\2002,8.8 매매 (새로운 집주인) 계약다시 하지않음
: : : 2002.8.27 근저당설정 1억3천
: : : 2002.9 전세권설정 (새로운 임차인)\\\\\\\\\\\\라면
: : 2002년.9월에 대상물건에 새로운 전세권자가 있다면 문제는 좀 복잡해지는군요.
: :
: : 2: 2002년9월 전세권자가 본인(초보자님)의 호수에 권리를 가지고 계신가요?
: : 그리고 새로운 집주인이 본인과 계약을 하지않았더라도 본인이 거기에 살고 계신것을 알고계신가요?
: :
: :
: : --- write ---
: :
: :
: : :안녕하세요 문의드립니다
: : : 아버지 명의의 땅에 아들이 빌라5동을 지어 팔았습니다
: : : 저흰 그한동에 첫입주를 했습니다
: : : 계약당시 명의자(아버지) 대리 며느리와 부동산과 저희와 했습니다
: : : 이때 위임장이 인감증명서는 받지않았구여
: : :
: : : 2002.5.30까지 확정일자 전입마친세대가 4세대입니다
: : : (3천-2가구 3천5백-2가구 저흰3천의 4순위입니다)-청주입니다
: : : 2002,8.8 매매 (새로운 집주인) 계약다시 하지않음
: : : 2002.8.27 근저당설정 1억3천
: : : 2002.9 전세권설정 (새로운 임차인)
: : :
: : : 은행이자 3달치가 밀려 경매한다는데요...저흰 근저당보다 우선순위라 걱정안했는데...
: : : 좀이상해서 건축물대장을 떼어봤더니...
: : : 첫소유자가 임대차계약을한사람이 아닌 새로우집주인이름으로 되있더라구요.
: : : 토지대장은 명의자(아버지) 이름으로 되있구요..
: : : 임대차계약자와 건축물대장 이름이 다르기에 저흰 아무보호두 받을수 없는지요..??
: : :
: : : 다른가구는 아들이름으로 아들과 임대차계약를 맺었구요..
: : : 저흰 명의자(아버지) 대리 며느리와 했지만.. 위임장같은걸 받지않았구요..
: : : 저흰 계약시 중개대상물 확인서도 받았는데요
: : :
: : : 토지-명의자이름(아버지) 소유권에 관한 사항
: : : 등기부기재사항 건물-미등기
: : :
: : : 토지-명의자이름(아버지)
: : : 실제권리관계 건물-명의자이름( 아버지)
: : :
: : : 이렇게 써있거든여...
: : : 최우선변제금도 제3자에대한 대항력도 없는지요??
: : : 혹..부동산이나 원임대인에게 받을수는 없는지요..??
: : : 울고싶습니다..전세들어갈때 뭐이리 복잡한일이 많을줄은 정말 몰랐씁니다
: : : 아는지식이 없어서 횡설수설이라 죄송합니다
: : : 제발...제발...좋은 방법이 있길~~~~
: : :
: : :
: : :
: : :

작성자 : 강태용(kty0070@chollian.net)

등록일 : 2004-09-22 13:58

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