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온라인 상담 : 강태용 님
조회 : 993
2641건 추가문의...(멜전송이 안되네요) (법무상담)
초보세입자님....저는 상담자강태용입니다.
1: 사람본성은 그리 나쁘지만은 않지만, 상황이 그 사람을 나쁘게도 좋게도 하는 것같습니다.^^
1)일단 주택임대차보호법에서 전입과 확정일자를 받으면 대상물건 중 건물분 뿐만아니라 토지의 가격에서도 배당을 받게되므로, 토지소유자의 관계가 있다는 것은 다행이군요.
하지만 직접소유자와 계약을 하지않고 대리인과 계약을 하시면서 대리권을 증명할 만한 서류를 받지 않으신 것은 나중에 문제의 여지를 남기게 되는 것입니다.
2)건축물관리대장이나 토지대장상에 누가 소유자로 되어 있느냐보다는 등기부등본상에 누구명의인지가 더 중요합니다.
왜냐하면 대상물건에관한사항은 행정부소관인 대장이 더 정확하고 소유권관계사항은 등기부가 더 정확하기때문입니다.
예를들어 A가 주택을 사게되어서 등기소에 등기를 신청하게되면면 등기소에서 행정청에 소유권이 바뀌게된 사항을 행정청에 통지를 해주게 되는 것이죠.
그러니까 계약을 하실때에는 등기부상 소유자와 계약을 하셔야 하는 것입니다.
중개업법은 사실상소유자와 계약을 체결하게 하고있는데,사실상의 소유자는 대개는 등기부상소유자가 되는 것입니다.
하지만 아직도 부동산명의신탁을 하시는 분들이 있고 ,우리나라의 등기는 공신력이 없어서 등기부상소유자가 진정한 소유자라고 믿고 거래를 했는데 나중에 진정한 소유자가 나타난다면 믿고거래한 사람이 불측의 손해를 볼 수가 있는 것입니다.
3)주택이 매매로 양도양수가 되면 종래의 소유자의 권리의무관계가 그대로 양수인에게 승계가 되므로 새로운 주인과 초보자님과 임대차관계(종전주인과동일한 조건으로)가 성립됩니다.
그러니까 새로운 집주인에게 보증금반환을 청구하실수가 있는 것입니다.
그런데 문제는
말씀하신대로
\\2002,8.8 매매 (새로운 집주인) 계약다시 하지않음
: 2002.8.27 근저당설정 1억3천
: 2002.9 전세권설정 (새로운 임차인)\\\라면
2002년.9월에 대상물건에 새로운 전세권자가 있다면 문제는 좀 복잡해지는군요.
2: 2002년9월 전세권자가 본인(초보자님)의 호수에 권리를 가지고 계신가요?
그리고 새로운 집주인이 본인과 계약을 하지않았더라도 본인이 거기에 살고 계신것을 알고계신가요?
