ㆍ 보다 빠른 정보와 답변을 드리도록 최선을 다하겠습니다. ㆍ 전문가에게 직접답변을 들으실 수 있습니다. ㆍ 관련없는 내용은 관리자의 권한으로 삭제 될 수 있습니다.
온라인 상담 : 강태용 님
조회 : 1612
전세계약 처음이라 궁금한게 많아요``^^ (법무상담)
답변이 늦어서 죄송합니다.
1: 이번 계약시에는 사시는 분의 명의로 계약을하세요.
주택임대차보호법상 전입신고(주민등록)와 인도(거주)의 요건을 갖추어야 대항력이 발생하기 때문입니다.
2: 구태여 재계약서를 쓰지않더라도,새로운 주인(양수인)이 전주인의 지위를 승계하게되므로(새로운 주인을 종전주인과 같게보시면 됩니다) 종전계약서를 가지고도 현재의 주인에게 주장을 하실 수가 있는 것입니다.
만일 새로운 주인과 재계약서를 쓴다면, 주의사항을 몇가지 언급하겠습니다.
1)재계약서에 먼저 계약(전주인과의계약서)을 승계한다는 내용과 보증금을 증액한다는 내용을 쓰도록하세요.그리고 먼저번 계약서를 파기처분하지마시고 보관하도록하세요.
이때 증액된 보중금은 보호받지 못 할 우려가 있습니다.
2)잔금일에 융자(은행대출 등)와 전세계약이 동시에 이루어 진다면 저당권이 우선하게 됩니다.그렇기 때문에 증액된 보증금만큼은 은행보다 후순위가 될 수가 있는 것입니다.
3: 주택임대차보호법에서는 임차권을 전입과 인도를 대항요건으로하고 확정일자부계약서를 통해서 물권화하고 있습니다.
그리고 주민등록이라는 대항요건은 본인뿐만아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하는 것이며, 그런경우 대항력을 인정하여도 제3자의 이익을 해할 우려가 없기에 그 주민등록이 가족의 일부만 이루어졌더라도 대항력을 상실하지 않습니다.
따라서 본인이 결혼 등으로 거주를 다른 곳으로 옮겨도 불이익은 없을 것입니다.(아예 재계약시 두 분명의로 하시든지...)
4: 확정일자는 임대차계약을 체결한 그 날짜의 현재에 그 문서가 존재하고 있다는 사실을 증명하기 위하여 사서증서(임대차계약서)의 여백에 번호를 부여하고 확정일자인을 찍어주는 것을 말하는 것입니다.
확정일자는 임대인의 동의를 필요하지 않고 임대차계약서를 가지고 확정일자를 부여하는 곳을 찾아가 일정한 수수료를 지불하면 임대차계약서에 확정일자 압날을 해줍니다. 임대차계약서상의 임차인이 아니더라도 어느 누구나 임대차계약서만 제시하면 해당기관에서 확정일자를 부여 받을 수 있습니다.
전국의 읍·면·동 사무소: 600원
전국의 지방법원 또는 지원의 등기과, 전국의 각 등기소: 600원
법무법인 또는 공증인 합동법률사무소: 1,000원
확정일자는 계약서작성과 동시에 받아도 되고 잔금을 치루고 받아도 됩니다.
보통은 잔금을 치루고 전입신고를 하면서 같이하죠.
5: 등기부등본은 보시는 것이 좋습니다.
가급적 새로운 주인과 직접하시기 보다는 매매계약을 한 중개업자를 통해서 계약을 하시는 것이 좋을 것으로 생각됩니다.
--- write ---
:제가 동생이랑 자취를 하고 있는데 전세기간이 지났습니다. 집주인이 집을 팔았고 새주인과 2년 계약을 하기로 했습니다. 전주인과 새주인이 잔금 치르는날 그때 셋이서 만나서 그날 계약서을 쓰자고 합니다.
:
: 1)저번에는 부모님(아버지명의)이 계약을 했는데 이번 부동산에서는 살고 있는 사람 제 명의로 계약을 하라는데 그렇지 않으면 혹시 나중 경매 넘어가면 효력이 없다고 하는데 그런가요? 부모님은 주소지가 여기가 아니고 다른 지방이거든요 저번엔 계약을 했는데...? 원래 못하게 돼 있는건지 아니면 피해를 볼수 있어서 그런건지요? (제가 계약을 한번도 안해봐서 걱정)
:
: 2)새 주인과 재계약을 할땐 뭐가 다른지요..
: 나중 동사무소서 확정일자만 받으면 되나요?(전입은 주소가 여기그대로니깐 안해도 되죠?)
: 전세 만료일은 지났는데 전 주인에게서 전세금을 받진 않고 새주인과 새로 계약서만 쓰기로 했어요(150올려주고요) 새주인과 전주인 자기네들 중도금인지,잔금치르기로 한날 같이 만나서..
: 주의할점은 없나요?
:
: 3)제 명의로 계약을 하고 제가 주소지를 옴겨야 할 상황이 되면 어떻게 해야 하나요?(예를 들면 결혼)
:
: 4)계약후 몇일안에 확정일자를 받아야 합니까?
: 새주인에게 등기가 넘어오지 않은 상태서 (전주인과 새주인이 매매 중도금치르는날) 전세계약을 할수가 있나요?
: 그리고 날짜를 그날로 기록하지 않고 다른날로 할 수(느쳐서 기재) 있나요? 그래도 괸찬은건지.. 확실친 않지만 새주인이 그렇게 말해서.. 알려주세요
:
: 5)제같은 이런경우 등기부등본은 안떼봐도 되나요? 전주인이랑 새주인이랑 같이 만나는날 계약을 하니까?
:
:
: 질문이 많죠~~^^ 답변 부탁 드립니다. 그럼 수고하세요.
:
:
:
