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온라인 상담 : 강태용 님
조회 : 1369
분양권매매에 대해... (법무상담)
1: 분양권이란 재개발, 재건축, 택지개발지구 등에 아파트를 새로 신축하는 과정에 있거나, 완공하여 입주중에 있는 신축 미등기상태의 아파트를 말합니다.
그러니까 '입주할수있는권리'를 입주하기 전에 실제 물건(아파트)이 아닌 권리형태로 제3자에게 되파는 것이 바로 분양권전매(입주자명의변경)가 되는겁니다.
신축한 아파트가 \분양권\에서 \주택\으로 바뀌는 시점은 재개발분양권, 재건축분양권, 일반분양권 등 분양권의 종류에 따라 다릅니다.
(1) 재개발 및 재건축 분양권(시점.세율)
재개발 또는 재건축 아파트의 조합원이 소유한 분양권 '신축주택 사용승인일 또는 가사용승인일'이 주택으로 변경되는 주택취득일이 됩니다.
그러니까'신축주택 사용승인일 또는 가사용승인일' 이후에 매도하게 되면 '분양권 매매'가 아니라 '주택매매'로 봅니다.
따라서 '사용승인일 또는 가사용승인일'로부터 30일이내에 '자기분담금'에 대한 2.2%의 취득세를 신고납부해야 하며, 등록세는 '보존등기'할 때 0.96%의 등록세를 납부합니다.
(2) 일반 분양권(시점,세율)
'일반분양권'이란 조합원이 아닌 자가 주택건설사의 분양공고를 보고 아파트분양에 대한 청약을 한후 당첨되면 분양계약를 체결하여 보유하게 되는 분양권을 말합니다.
일반분양권은 잔금납부일이 주택취득일이 됩니다.
'일반분양권'은 잔금완납일이 주택취득일이 됨으로 잔금완납일로부터 30일내에 분양대금의 2.2%의 취득세를 신고 납부해야 하며 이전등기 할 때 등록세 3.6%를 납부하게 됩니다.
(3) 조합원 분양권의 매매시 유의사항
재건축 또는 재개발에 의해 아파트를 신축한 경우 기존건물은 멸실되어 없어졌지만 기존토지는 신축아파트의 보존등기 전까지는 그대로 각 조합원의 소유로 등기부가 남아 있습니다.
아파트를 신축하는 동안에 자기 돈이 없거나 모자라는 조합원은 [분담금=분양대금]을 융자로 처리하는 경우가 많습니다. 이를 [중도금 대출]이라고 하는데, 시공사에 따라 다소 차이는 있으나 대부분이 [중도금 대출]을 받는 경우에는 기존토지에 근저당설정을 합니다. 따라서 조합원의 기존 부동산(아파트,연립,단독,다가구,다세대 등)의 지번과 동호수를 알아낸 후 관할등기소에서 열람하시면 근저당설정을 알 수 있습니다.
조합원 분양권은 일반분양권에 비해 매매가액에서 공제액 또는 체크할 세부내역을 파악하기가 상대적으로 복잡합니다.
세금에서 일반분양자와 조합원이 취득세는 같으나 등기 및 등록세가 다릅니다. 조합원은 [보존등기]를 하고 0.96%의 등록세를 납부하지만, 일반분양자는 [이전등기]를 하고 3.6%의 등록세를 납부하는 것이 다릅니다.
조합원이 무주택자인 경우 전용면적 25.7평 이하는 세금감면 제도가 있고, 일반분양자 역시 무주택자인 경우 전용면적 18평 이하이면 세금감면 제도가 있습니다. 양자 모두 취득시기에 따라 감면율이 다릅니다.
2: 분양권전매에대하여....
IMF 경제위기 이후 부동산경기 부양책의 일환으로 주택건설촉진법 개정을 거쳐 99년 3월 전면 허용됐다가, 2002년 9월 다시 주택법을 개정해서 투기과열지구로 지정된 지역에서는 아파트 분양 후 1년이 지나고 중도금을 2회 이상 낸 시점부터 분양권을 되팔 수 있도록하고 했고, 다시 2003년 6월부터는 전매 제한을 더 강화되어 아파트 소유권 이전 등기가 완료된 뒤에야 분양권 판매가 가능하도록 분양권 전매를 금지하였습니다.
그리고 2004년 3월30일부터는 투기과열지구의 20가구 이상 주상복합아파트에 대해서도 분양권 전매가 금지됩니다. (단, 2004년 3월30일 이전 분양승인을 받은 주상복합아파트의 경우 1회에 한해 전매가 가능)
투기 과열지구내에서는 원칙상 분양권 전매를 금하고 있습니다.
그러나 다음의예외규정을 두고 있습니다 . 가구원 전원이 근무, 질병치료, 취학, 결혼 등으로인하여 다른 지역으로 이전하는 경우또는 상속받은 주택으로 이전하는 경우, 해외이주하거나 2년이상 해외에서 근무를 하는 경우, 이혼으로 인하여 입주자 지위를 배우자에게 이전하는 경우에 는 분양권 전매가 가능합니다
분양권을 산사람은 분양회사에서 분양계약서를 본인의 명의로 다시 작성해서 받습니다.
여기서 떳다방들은 분양권을 사는사람과 파는사람 사이에서 시세차익만 남기고 실제 분양권을 사지 않은 것처럼(분양권을 사서 분양계약서를 다시 쓰지않고 값이 오르면 그냥전계약자 이름으로 팝니다) 처리해는 방법으로 양도소득세를 내지 않기 때문에 단속의 대상이 됩니다.
전매자체가 불법이 아니라 전매하지 않은 것처럼 하고 시세차액에 대한 탈세가 불법입니다. 여기서 문제가 발생하므로 정부는 투기과열지구에서 분양권 전매 자체를 금지시키는 강력한 제한을 가하는 것입니다.
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:일산구 가좌동의 분양권을 매입하려고 하는데요(재건축아님)
: 처음 분양받은 사람에게서 1회에 한하여 매매가 가능하다고 하는데 맞는 말입니까?
: 그리고 1회 매매인지 2회 매매인지 어떻게 알수 있죠?
: 아직등기부도 없는 상태일테고.
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