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온라인 상담 : 강태용 님
조회 : 1889
전세 계약 1년 만료후 자동갱신은 어떻게 되는지요? (기타상담)
1: 2년미만으로 약정한 임대차기간이 만료된 후 묵시적으로 갱신 된 경우 임대차기간:
1) 계약서를 다시 쓰지않으면(즉,묵시적갱신으로) 다시2년이상이 남았다고 주장하실 수는 없습니다.
주택임대차보호법6조에서 "임대인이 임대차기간만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면~그 기간이 만료된때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다." 그리고 이 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 곳으로 본다."라고 합니다.
그런데동법4조에서는 "기간정함이 없거나 2년미만인것은 그기간을 2년으로본다"고하므로 묵시적갱신을 2년으로 볼수도 있겠습니다.
그러나 2년미만의 임대차기간이 유효함을 주장할 수 있는 것은 그 기간이 도래하였을때에 나가겠다고 하는 경우에 한정되고, 그기간을 넘긴 후에 그때를 기준으로 묵시적갱신이 되었으므로 다시 이미대차기간이 2년이상이 남았다는 것은 불가능 하다는 것이 대법원판례의 입장입니다.
다시말하면, 본인의 1년계약을 주택임대차보호법상의 2년으로 주장할 수는 있습니다. 그러나 1년만료된점에서 묵시적계약갱신을 이유로 다시 2년연장을 주장할 수는 없습니다(최초약정1년+묵시적갱신기간2년 으로 3년울 주장할 수는 없음)
2) 집주인과 다시 계약서를 쓰는 것이 좋을 것으로 생각됩니다.
주의사항
이때 새로 체결하는 계약서에는 먼저체결한 임대차계약이 그대로 유효하되 , 다만 임대차기간이 연장된다는취지를 분명히 하여야 합니다. 보증금의 변동이 있다면 그 내용도 쓰시고, 구 계약서도 보관하시는 것이 좋습니다.
주의 할것은 원래의 임대차계약서를 파기하고 새로 전체의 보증금에대한 임대차계약서를 작성하게되면 이미취득하였던 대항력과 우선변제권을 잃게될 우려가 있습니다.
새로쓰시는 계약서도 확정일자를 받으세요.(아마 등기소로 가셔야 할 것으로 알고 있습니다.)
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:전세 계약을 1년으로 하였는데 전세 계약 만료후에 2년으로 재계약을 하려고 합니다..
: 이 경우에 묵시적인 자동연장으로 계약서를 안써도 2년 연장이 되는것인지,
: 아니면 집주인과 2년기한으로 다시 계약서를 작성해야 하는지 궁금합니다..
: 항상 친절하게 답변해 주셔서 감사합니다..
