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온라인 상담 : 강태용 님
조회 : 1014
새주인과 전세계약 해지요건은? (기타상담)
1: 말씀하신 대로의 상황이라면먼저 임차권등기를 하셔야 할것으로 생각이 됩니다.
임차권등기명령신청은 가까운 법원에 임차권등기명령신청서를 제출하셔야 합니다.
임차권등기명령신청수수료500원,부동산등기신청수수료5000원 그리고 세금(임대차금액의 2/1000정도)의 비용이 소요될 겁니다.
2: 임차권등기를 통해서 경매를 신청하는 할 수가 있으며,주택임대차보호법상의 소액임차인의 우선변제권은 지역과 시점에 따라 금액의 차이가 있을뿐만아니라 경락금액 중에서 일정액수에 한하여 배당을 하게됩니다. 따라서 나머지 4가구의 보증금회수는 경락금액에 따라서 다르게 됩니다.
질문자께선 대항력을 취득하신 상태이므로 보증금회수는 어렵지 않을 것으로 생각됩니다.
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:안녕하세요? 수고가 많으십니다. 답답해서 이렇게 찾다가 문의드립니다.
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: 개요
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: - 2001년 1월 15일자 전세 2500계약 (구소유자)
: - 2001년 1월 15일 이사
: - 2001년 1월 18일 전입신고 및 확정일자
: - 2001년 3월 20일 근저당 설정 최고채권액 1억(건물,토지 공동담보)
: - 2003년 11월 중 계약만료로 전세금 반환요청
: - 2003년 12월 생활정보지 게재 및 벽보부착 등의 노력
: - 2003년 1월 새 전세주택계약 및 중도금 납입했으나 구소유자의 전세금
: 반환거부로 계약해지(손해 100만원..법률에 관해 무지)
: - 2003년 1월 중순 구 소유주와 계약연장 및 손해금 중 50% 보상받음
: - 2003년 11월 14일 주택매매로 인한 소유주 변경
: - 2003년 11월 15일 구 소유주에게 매매로 인한 소유주 변경사실 통보받음과
: 이사를 위한 중계업소에서 주택소개 중이라는 설명들음.
: - 2003년 12월 중 신 소유주에게 계약해지사실과 생활정보지 게재요청
: - 2004년 1월 11일 요청이 받아들여지지 않아 신소유주와의 대면 및 세입자
: 5가구 모여 계약해지 재차 요청 및 전세금 반환요청
: - 2004년 1월 중순 요청에도 불구하고 생활정보지 게재 불. 세입자 게재 및
: 벽보부착.
: - 2004년 1월 말 전세구매자 나타나 전세금 변경 및 요청사항 있으나 소유주와
: 연락이 되지 않아 답변하지 못해 계약불가
: - 2004년 2월 10일 전세금 반환요청에 관한 내용증명 발송
: - 2004년 2월 16일 재차 소유주 실거주지 방문하여 요구 및 임대주택방문약속
: - 2004년 2월 18일 2차 내용증명 발송예정.
:
: 문제점
: - 신 소유주와 통화가 되지 않아 계약요청자에게 답변불가(전세금 변경,
: 싱크대, 장판 등 수리요구사항)
: - 만족하는 계약자가 나타날 경우에도 소유주와 연락이 되지않아 계약성사
: 불투명.
: - 소유주의 주거지 방문해도 나머지 가족들은 나 몰라라 함
: - 등기상의 소유주는 명의만 빌려줬을 뿐 관리는 다른 사람이 하는것이라
: 둘러댐
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: 문의사항
:
: 1. 대항력을 갖추고 있으며 근저당 채권보다 우선순위입니다.
: 이 우선순위를 임대인의 동의를 얻어 차기임차인에게 양도가 가능하다고
: 들었는데 방법이 무엇인지요?
: (전임차인의 계약서에 서명이나 새임차인의 계약서에 추가하여 기입해야
: 하는지 구체적인 방법을 알고 싶습니다.)
:
: 2. 소유주와의 연락이 되지 않아 임대차계약을 할 수 없는 상황인데 세입자가
: 임차권등기명령을 신청하여 법원에서 등기를 받아 낼 수 있는지요?
: (내용증명 발송 및 계약의 해지·전세금 반환요청을 3개월전부터 해왔습니다)
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: 3. 임차권등기명령을 받아내는게 우선인지, 아니면 전세금반환청구소송을
: 우선해야 하는지요? 둘 중 어느것이 세입자에게 유리하게 적용하는지요?
:
: 4. 임차권등기명령이나 소송을 통해 승소를 한다면 임차주택에 경매 신청을
: 할 수 있는지요? 할 수 있다면 전세금을 비롯한 소송비용과 이자를 받을 수
: 있는지요?
:
: 5. 나머지 4가구의 세입자는 근저당채권보다 후순위인데 그들이 받게 되는
: 전세금은 800만원, 또는 1200만원까지는 받을 수 있는지요?
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: 질문이 너무 많습니다. 힘드시드래도 이 답답한 심정을 이해해 주시고 구체적
: 인 답변을 기다리겠습니다.
:
: 그럼...감사합니다.
