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온라인 상담 : 강태용 님
조회 : 1105
새주인과 전세계약 해지요건은? (기타상담)
안녕하세요? 수고가 많으십니다. 답답해서 이렇게 찾다가 문의드립니다.
개요
- 2001년 1월 15일자 전세 2500계약 (구소유자)
- 2001년 1월 15일 이사
- 2001년 1월 18일 전입신고 및 확정일자
- 2001년 3월 20일 근저당 설정 최고채권액 1억(건물,토지 공동담보)
- 2003년 11월 중 계약만료로 전세금 반환요청
- 2003년 12월 생활정보지 게재 및 벽보부착 등의 노력
- 2003년 1월 새 전세주택계약 및 중도금 납입했으나 구소유자의 전세금
반환거부로 계약해지(손해 100만원..법률에 관해 무지)
- 2003년 1월 중순 구 소유주와 계약연장 및 손해금 중 50% 보상받음
- 2003년 11월 14일 주택매매로 인한 소유주 변경
- 2003년 11월 15일 구 소유주에게 매매로 인한 소유주 변경사실 통보받음과
이사를 위한 중계업소에서 주택소개 중이라는 설명들음.
- 2003년 12월 중 신 소유주에게 계약해지사실과 생활정보지 게재요청
- 2004년 1월 11일 요청이 받아들여지지 않아 신소유주와의 대면 및 세입자
5가구 모여 계약해지 재차 요청 및 전세금 반환요청
- 2004년 1월 중순 요청에도 불구하고 생활정보지 게재 불. 세입자 게재 및
벽보부착.
- 2004년 1월 말 전세구매자 나타나 전세금 변경 및 요청사항 있으나 소유주와
연락이 되지 않아 답변하지 못해 계약불가
- 2004년 2월 10일 전세금 반환요청에 관한 내용증명 발송
- 2004년 2월 16일 재차 소유주 실거주지 방문하여 요구 및 임대주택방문약속
- 2004년 2월 18일 2차 내용증명 발송예정.
문제점
- 신 소유주와 통화가 되지 않아 계약요청자에게 답변불가(전세금 변경,
싱크대, 장판 등 수리요구사항)
- 만족하는 계약자가 나타날 경우에도 소유주와 연락이 되지않아 계약성사
불투명.
- 소유주의 주거지 방문해도 나머지 가족들은 나 몰라라 함
- 등기상의 소유주는 명의만 빌려줬을 뿐 관리는 다른 사람이 하는것이라
둘러댐
문의사항
1. 대항력을 갖추고 있으며 근저당 채권보다 우선순위입니다.
이 우선순위를 임대인의 동의를 얻어 차기임차인에게 양도가 가능하다고
들었는데 방법이 무엇인지요?
(전임차인의 계약서에 서명이나 새임차인의 계약서에 추가하여 기입해야
하는지 구체적인 방법을 알고 싶습니다.)
2. 소유주와의 연락이 되지 않아 임대차계약을 할 수 없는 상황인데 세입자가
임차권등기명령을 신청하여 법원에서 등기를 받아 낼 수 있는지요?
(내용증명 발송 및 계약의 해지·전세금 반환요청을 3개월전부터 해왔습니다)
3. 임차권등기명령을 받아내는게 우선인지, 아니면 전세금반환청구소송을
우선해야 하는지요? 둘 중 어느것이 세입자에게 유리하게 적용하는지요?
4. 임차권등기명령이나 소송을 통해 승소를 한다면 임차주택에 경매 신청을
할 수 있는지요? 할 수 있다면 전세금을 비롯한 소송비용과 이자를 받을 수
있는지요?
5. 나머지 4가구의 세입자는 근저당채권보다 후순위인데 그들이 받게 되는
전세금은 800만원, 또는 1200만원까지는 받을 수 있는지요?
질문이 너무 많습니다. 힘드시드래도 이 답답한 심정을 이해해 주시고 구체적
인 답변을 기다리겠습니다.
