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온라인 상담 : 강태용 님
조회 : 1456
감사합니다. 한가지 더 질문드립니다. (기타상담)
1: 계약은 (미풍양속이나 사회질서에 반하지 않는 내용이라면) 계약내용에 따라 법적효력이 발생함.
통상, 계약은 (이행약정등 이라고 계약서에 써져있음) "매도자는 잔금수령시 매수자에게 소유권이전(등기)에 필요한 서류 일체를 넘겨주어~ "
" 매도인은 매수인으로부터 중도금을받기전까지(중도금이없을때에는 잔금을 받기전까지) 위약금조로 계약금의 배액을 배상하고계약을 해제할 수 있으며, 매수인도 또한계약금을 포기하고 본계약을 해제할 수 있다." 라고써져있음.
귀하의 계약서에도 이와같이 써져있다면 위약금을 청구할 수있음.
재판까지 가기 전에 해결될것임(일이 어렵게될경우 다시 문의 바람.)
2: 계약은 동시이행의 관계에 있으므로, 잔금일에 등기 등 필요한 일체를 갖추어 상대가 이행지체에 상태가 되어야함.(중개사무소에도 가셔서 이의제기하세요).
3: 상속절차에 관계없이 그대로 등기를 할 수 있도록 (등기법29조47조 등 , 민법187조)법에서 규정을 하고 있음.
상속은 피상속인의 사망으로 개시되는데(민법997조), 등기하지않더라도 소유자가 바뀌는 것은 (민법187조), 소유권의 공백을 메꾸기위함이고, 단 등기하지 아니하고는 제3자에게 양도 할 수 없게함.
그리고, 187조 단서의 예외로, 피상속인명의로부터 직접양수인(귀하)에 대하여 이전등기하는 경우에, 상속인이 상속에의한 취득을 등기함이 없이 상속부동산을 양도한 경우 등 예외가 있음.
4: 상대방은 지금 슬픈상황에 계실 것이므로~ 너무 서두르는 것은 바람직하진
않을것같네요. 위로의 말씀이라도~ ^^
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:친절한 답변 너무 고맙습니다.
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: 도움 주신 말씀대로라면
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: 1. 매도인 측에서 계약해지를 원할 때 계약해지에 따른 위약금을 받을 수 있다는 말씀인지요?
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: 2. 위약금을 받게 되면 재판까지 갈 것 같은데 기간은 얼마나 걸릴까요?
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: 3. 계약이 해지 되지 않고 11월 10일까지 매도인이 저한테 부동산을 매도하지 못할 때는 제가 취할 수 있는 조치는 어떤 것이 있습니까?(중개인 말로는 11월 10일까지 매도되지 않으면 그냥 계약금만 돌려준다고 이야기 합니다.)
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: 4. 중개인 말로는 대리인이 상속 절차 때문에 계약 이행이 어렵다고 하는데 상속받는데 시간은 얼마나 걸릴니까?
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: 또 너무 많은 질문을 드려 죄송합니다.
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: :1: 본인의 사망이 계약해제의 사유가 될 수 없음.
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: : 본인의 사망이 (임의)대리권의 소멸원인이 될 수 있을뿐임.(민법127조)
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: : 설령 본인과 계약을하고, 계약 후 본인이 사망하더라도 그 계약의 효력에는
: : 아무런 영향을 미치지아니함(그 계약대로 효력이 발생함)._(민법110조)
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: : 대리인과 계약을 하고, 본인이 사망한경우도(본인이 사망이후의 대리권여부는
: : 소멸할 수 있으나) 그 계약의 효력은 변함이 없음.
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: : 따라서 귀하께서는 그 계약의 유효를 주장할 수 있음.
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: : 2: 대리권수여가 문서 등 요식행위를 대리권수여의 요건으로하지는아니함.
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: : 그러나,대리인(여기서 남편)이 정당한 대리권가지지 못한다면,
: : 중개인이나,대리인에게 손해배상을 청구할 수도 있음.
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: : 민법135조는 \\\"타인의 대리인으로 계약한자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 얻지 못한때에는 상대방(귀하)의 선택에 좇아 계약의 이행 또는 손해배상의 책임이 있다.\\\" 라고 규정함.
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: : 3: 따라서 귀하는 계약의 이행 이나 손해배상책임을 주장할 수 있음.
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: : :안녕하십니까?
: : : 9월 26일
: : : 6200만원에 아파트를 매입하기로 하고
: : : 계약금을 600만원 지급했습니다.
: : :
: : : 계약할 때 대리인(집주인의 남편)과 계약을 했는데
: : : 집주인이 중도에 사망을 했습니다.
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: : : 집주인이 사망했기 때문에 계약을 해지해야 할 것 같다고
: : : 중개인이 말하는데(대리인의 의사는 확실하지 않음)
: : : 이런 경우에 위약금없이 해지가 가능한지
: : : 궁금합니다.
: : : 또한 계약금을 돌려주기로 하고 계약금 반환이 늦어지는데(장례때문데 그렇다고함) 언제까지 기다려야하는지도 궁금합니다.
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: : : 참고로 매도하기로 한 날짜는 11월 10일까지이며 대리인에 대한 위임장은 받아놓지 못한상태입니다.
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