☞ 뉴타운 내에서 개발계획에 따라 도로 공원 등 기반시설을 짓기 위해 서울시에 의해 집이 수용된 철거민에게 해당 지구 내 주상복합아파트 등 아파트 분양권을 주는 제도다. 이 같은 내용의 '도시 및 주거환경정비 조례 개정안'이 7월30일부터 시행중이다.
개정안에 따르면 재정비촉진계획(뉴타운 개발계획)에 따라 기반시설을 설치하는 경우로서 주택이 편입돼 보상을 받은 자도 재개발 사업 분양 대상자에 추가됐다. 즉 뉴타운 안에서 도로 공원부지 등으로 집이 수용된 사람들은 토지와 건물에 대한 현금 보상 이외에도 인근 재개발 구역의 조합원 지위를 받을 수 있다는 것이다.
★ 투자 point
○ 뉴타운, 재개발에 투자한다는 것은 주택공급사업의 주체가 된다는 것이다.
신규주택을 구입하는 방법에는 몇 가지 방법이 있다. 공공택지, 민간택지 등에서 지어지는 일반분양 물건에 청약하거나 요즘 같으면 미분양 물건을 구입할 수 있다. 그러나 이는 시행사가 구입한 토지에 건설사의 공사에 의해 이루어진다. 이처럼 최종소비자의 입장에서 시행사 및 건설사의 이익부분을 부담하고 구입한다. 그러나 뉴타운, 재개발의 지분을 갖고 있다는 것은 사업의 주체가 조합이므로 주체 일부분의 자격으로 참여한다는 것이다. 그렇기 때문에 같은 지역현장에서 조합원의 분양가와 동호수가 일반분양분의 가격과 동호수와 차이가 나는 이유가 여기에 있다.
도심을 통과하는 도로가 상습적으로 정체가 될 때 신규도로 개설을 통한 방법에는 크게 보아 두 가지가 있다. 하나는 기존도로를 확장하는 방법이고 또 하나는 우회도로추가 건설이다. 재개발, 뉴타운이 기존도로 확장이고 신도시 건설이 우회도로 건설이라 볼 수 있다. 우선 당장은 불편함이 없어 우회도로가 대안일지 모르지만 돌아가는 거리도 멀고 도심접근성도 기존도로 확장보다 못하다. 그러나 기존도로 확장의 경우한차선만 통행시키고 도로확장 공사를 할 때 일정기간동안 불편함은 감수하여야 한다.그러나 개통이 되었을 경우 우회도로 보다 훨씬 경제성과 효용성에서 뛰어나다. 이는 곧 뉴타운,재개발방식이 신도시 건설보다 시간과 숫자상의 공급확대 측면에서는 더딜지 모르지만 수요가 바라는 공급적인 측면에서는 긴 안목에서 확실한 대안이 될 수 있다.
○ 셋째 신도시는 자족기능을 갖춰야만 제 기능을 할 수 있다.
이번 신도시 지역 확대 대책에 대한 우려는 필요한 곳에서의 공급이 아니라 자칫 잘못하면초과 공급을 통한 또 다른 미분양의 양산으로 인한 건설업체의 자금난을 가중시킬 수 있다는 지적을 참고해야만 한다. 신도시에서의 주택추가 공급을 통한 가격 안정의 제대로 된 기능을 수행하기 위해서는 우선적으로 기반시설의 확충은 물론이거니와 자족기능을 갖추어야 만 가능하다. 이런 측면에서도 도심 재개발의 필요성이 한층 더 강조되어야 한다.
○ 넷째 뉴타운, 재개발은 초기단계에 머물러 있다.
1차 뉴타운이 2002년 지정된 이래 3차 뉴타운 지정까지 26개의 뉴타운 지정과 9곳의 균형발전 촉진지구가 지정된 가운데 은평 뉴타운과 일부 현장만 분양 및 입주가 이루어지고 있고 나머지 지역에서는 초기단계 진행 중이거나 움직임조차도 일어나지 않은 지역들이대부분인 점을 감안하면 이제부터 투자를 시작하여도 절대로 늦지 않다.
뉴타운, 재개발은 같은 지분이라 할지라도 평가액이 다르고 조합원의 자격요건이 되는지 등 다소 투자의 판단을 내리는데 간단하지 않은 측면이 있다. 그렇기 때문에 더욱 더 투자의 메리트가 있다할 것이다. 남들이 다할 수 있는 분야라면 상대적으로 수익률이 낮지만 선뜻 나서기가 어렵다면 이는 곧 해볼만한 가치가 충분히 있다고 생각한다. 그러기 위해서는 관심과 현장의 이해를 위한 발품 그리고 지속적인 투자물건에 대한 학습 등이 이루어져야 한다.이상과 같이 앞으로 몇 년간의 부동산 투자에 있어서 뉴타운, 재개발은 핵심으로 자리잡을 것을 의심하지 말고 진정한 수익의 성공을 기하기 위해서는 옥석을 가릴 수 있는 실력을 많이 쌓기 바란다.
★ 뉴타운 투자 지역
○ 장위 뉴타운
위치 서울특별시 성북구 장위동
면적 1,851,018 ㎡
인구및가구 80,192명(28,640가구)
용도지역 주거지역 98.7%, 준주거지역 0.5%, 상업지역 0.4%
사업유형 주거중심형 뉴타운 사업
○ 아현 뉴타운
위치 서울특별시 마포구 아현동 633
면적 1,087,603 ㎡
인구및가구 43,000명(16,600가구)
건립규모 18500가구
사업기간 2005년~2013년
도시계획 일반주거지역 (일부 준주거 및 상업지역) 일반미관지구 도심재개발구역
사업유형 주거중심형 뉴타운사업
개발방식 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 도시계획시설사업, 지구단위계획
개발방향 구릉지의 지역성을 반영한 하늘마당 공원과 전체 타운을 연결하는 생활가로 보행위주의 자연친화적 뉴타운 건설
지역특성 도심과 여의도를 잇는 업무축상 입지한 구릉지내 노후
불량주택 밀집지역
○ 신길 뉴타운
위치 서울특별시 영등포구 신길동 236
면적 1,469,910 ㎡
인구및가구 62,807명(24,258가구)
사업유형 주거중심형 뉴타운사업
○ 한남 뉴타운
위치 서울특별시 용산구 한남동
면적 1,095,795 ㎡
인구및가구 37,414명(16,460가구)
건립규모 미정
사업기간 2003년 11월~2013년 11월
도시계획 일반주거지역(일부 준주거지역) 역사문화지구 방화지구 일부 지구단위계획구역
개발방향 지형을 고려하고 주변 한강 및 남산경관 등에 어울리는 풍·수·경이 아름다운 열린도시 건설
지역특성 서울중앙에 위치하며, 강남 ·북을 잇는 관문적 역할 담당
이태원 관광특구와 한남지구중심과 인접한 주거지역
한강, 미군기지, 남산도시자연공원 등 주변 녹지공간 입지
○ 서대문구 마포로 4구역 제9지구 주택재개발 지역
위치 : 서울시 서대문구 미근동 일대
면적 : 건물 80㎡ , 토지 34㎡
교통 : 충정로역 도보 5분이내 위치함
1) 개발 방향
공람 공고 [서울시고시 제 412호]
-2008년 05월 29일 토지소유자로부터 도시 및 주거환경정비법에 의한 사업시행인가 신청
-2008년 07년 29일 마포로 4구역 제 9지구 도시환경정비사업 사업시행인가를 위한 공람 공고
2)개발에 따른 직접적 영향도
- 도심 재개발구역,마포로 4구역 9지구 도시환경정비구역
서울 서대문구의 도시철도 5호선 충정로역 주변이 지난 79년 도심재개발구역으로 지정된 후 30여년만에 재개발사업에 들어간다.서울시도시건축공동위원회는 8월 12일 제20차 회의를 열고 충정로역 일대를 포함한 마포로4구역 도시환경정비구역 변경안을 수정가결했다.
