 등기부등본
 확인시기
: 계약 체결 전 / 잔금 지불 전 / 전입 신고전
확인내용
:
- 매입하려는 부동산이 등기부등본 기재사항과 일치하는지
- 실제 소유자권자가 등기부 등본상 소유권자와 동일인인지
- 갑구에 소유권이전 청구권의 가등기,예고등기,압류,가압류,처분금지의 가처분등기 등이
설정되어 있는지
- 을구에 저당권,근저당권,전세권등의 등기는 없는지
- 매도인이 법률상 행위능력이 있는지
- 등기부 등본상 짧은 기간에 소유자가 자주 바뀌는지.상속 시 재산을 받아서 바로
매도 경우 그 상속이 정당한지
- 대리인과 거래 시 대리권을 가지고 있는지
(부동산 권리분석)
a. 등기부등본 - 등기소
b. 국토이용 계획확인원, 지적도(임야도),토지대장(임야대장),건축물관리대장 - 시,군,구청
c. 공시지가 확인원 - 해당 동사무소(발급처)
 확정일자
확인시기
: 공증인,법원공무원,동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 일자로 그일자현재 해당문서가 존재하고 있다는 증명
철구장소
: 관할등기소,공증인 사무소,동사무소
효력
: a. 전입신고가 되어야 효력발생. b. 세입 기간 중 집주인이 변경 시 유효(재청구하지 않아도 됨)
절차
: 임대인 동의 없이 청구가능 / 반드시 임차인이 아닌 계약서 소지자면 대신 가능 / 전세계약서를 공증 받은 경우는 확정일자
받는 것과 동일하므로 별도의 청구 필요無
확정일자
받은 계약서 분실시 : 확정일자를 본래와 같이 다시 받을 수는 없지만 확정일자를 받았던 등기소나 동사무소에서 그
사실을 확인받아 증명 가능 => 우선 변제권 소멸되지 않음
부동산
매매 계약
대리계약
: 주민등록증, 위임장(위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명 서 대조),인감증명서(유효기간 6개월), 소유자가 여러 명일 경우
각각의 지분에 대해 매각을 한 사람에게 일임한다는 위임장 확인 필수
계약서형식
: 법률로 정한 양식 無 - 백지에 합의한 내용 기술:쉽게,간결,구체적,명확하게 / 인쇄 용지라 할지라도 수정,삭제,첨가능
계약서
기본 기재내용 :
목적물의 표시,명도시기 / 대금액수,지불시기 / 매도.매수.중개인의 인적사항 / 매도인의 담보책임.해제권,해약금,조세 공과등의
부담 / 기타 당사자가 합의한 특약사항
- 전세 절차 중 안전장치 목적으로 단서추가=> 잔금 지불전 근저당을 설정하면
임대인에 의해 계약이 파기된 것으로 간주한다
(해약)
a. 잘못 알려진 상식 - 계약 체결 후 24시간 내 해제하면 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효화 => 절대 아님(체결
즉시 유효. 단, 24시간 내에 일방이 해제할 수 있다라는 단서 조항이 있을 경우 가능)
b. 해제 가능한 경우 - 다음 사항에 대한 계약해제에 대한 해제조건이 명시되어 있는 경우 - 계약금에 의한 해제: 중도금을
지급하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 그 배 액을 변상함으로써 해제- 법정해제: 상대방의 채무불이행(이행지체.이행불능불완전이행)에
따른 해제
c. 중도금이 지불된 경우엔 일방에 의한 해약 불가능. 실제 거래에서 약정금,보증금,계약금 등 다른 이름으로 지불되더라도
해약 시 이 금액은 원칙적으로 해약금이 된다
(부동산 중개사고)
a. 가장 빠른 방법은 중개인과 직접 합의
b. 법원에 민사소송 내지는 중개업분쟁 조정위원회에 조정 신청
중개수수료
수수료부당
: 거래하는 양쪽에서 지불
분쟁조정
: 과다금액 요구 시(또는 분쟁시) 해당구청 지적과에서 제재, 조정 -> 문의
수수료
지급시기 : 계약 성립 시 반액.계약대금 완불 시 반액 -법적으로 계약성사가 맺어진 뒤 중개업자가
수수료 청구가능; 계약이전에 청구 시 거래 당사자들이 지급할 의무가 없다
일방적
해지 : 전세 만료 전 부동산 의뢰 중개수수료 지급의무에 대해서는 관례적으로 계약 불 이행자
(해지자)가 중개수수료 전부부담
내용
새로 작성시 : 처음 공증한 부동산에서 내용 변경하여 계약서를 재 작성할 때도 당연히 새로운 계약이므로 수수료 지불(단,
합의 하에 일정부분 감액 가능)
부동산 중계 수수료
근거
: 서울시 부동산 중개수수료
및 실비의 기준과 한도 등에 관한 조례 (2001. 1. 5 개정)
| 종별 |
거래가액 |
수수료요율
상한(%) |
한도액(천원) |
비고 |
| 매매교환 |
 5천만원
미만
|
0.6 |
250 |
중개수수료=
거래가액중개
수수료율 |
| 5천만원
이상 2억원 미만 |
0.5 |
800 |
| 2억원
이상 6억원 미만 |
0.4 |
한도액 없음 |
6억원
이상 거래 가액
일반주택을
제외한 중개 대상물 |
법정중개수수료요율 0.2%~0.9%내에서
중개의뢰인과 중개업자간의 상호계약에 따라 협의 결정 |
매매교환
이외
임대차 등 |
5천만원
미만
|
0.5 |
200 |
중개수수료=
거래가액중개
수수료율 |
| 5천만원
이상 1억원 미만 |
0.4 |
300 |
| 1억원
이상 3억원 미만 |
0.3 |
한도액 없음 |
3억원
이상 임대 가액
일반주택을
제외한 중개 대상물 |
법정중개수수료요율 0.2%~0.8%내에서
중개의뢰인과 중개업자간의 상호계약에 따라 협의 결정 |
주택이
있는 토지는 주택에 준함
위금액은 거래가 성립되었을 경우 거래자 쌍방이 각각 지불해야 할 금액이며, 중개물건의
권리관계 등의 확인에 소요되는 실비(제증명 수수료 및 여비등)는 매도, 임대 기타 권리를 취득·이전코자 하는 중개의뢰인이 부담합니다.
중개수수료는 거래가액에 수수료 요율을 곱한 금액으로 하되 산출된 금액이 요율표에 정해진
한도액을 초과하는 경우는 한도액 범위내에서만 받을 수 있습니다.
임대차중 월세의 경우 거래가액은 [월세보증금액+(한달월세액×계약기간 해당월수)]로 산출된 금액을 기준으로 합니다.
- 시가 1억5천만원의 부동산 매매 시
요율에 의한 금액은 750,000원(150,000,000원 × 0.5÷ 100 ) 이며,한도액(800,000원)을 초과하지
않으므로 수수료는 750,000원입니다. (수수료 요율상한 적용)
- 시가 9천만원의 주택 임대차 시
요율에 의한 금액은 360,000원(90,000,000원 × 0.4 ÷100 ) 이나, 한도액이 300,000원이므로 수수료는
300,000원입니다.(한도액 적용)
- 시가 5억원의 부동산 매매 시
요율에 의한 금액이 2,000,000원이고 한도액이 없으므로 수수료는 2,000,000원입니다.(한도액 없음
중개
대상물의 확인, 설명서 서면제시 의무화
중개업자는 취득 임대하고자 하는 의뢰인에게 중개 대상물의 상태·입지·도배·권리관계
등 중개 내용을 서면으로 제시하고 성실·정확하게 설명(부동산 중개업법 제17조)
영수증의
교부 의무화
중개업자는 중개수수료 또는 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는
실비를 받은 때에는 영수증을 작성하여 중개의뢰인에게 반드시 교부(부동산중개업법 시행령 제33조)
- 월세가있는 경우에는[월세보증금+(월세액*계약기간월수)]에 의해 산출된금액기준
전세
기간
기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 기간을 정한 경우라도 임대차 계약기간은 2년 인정
(세입자의 경우 2년 미만의 계약기간을 주장할 수 있으나 임대인은 권리 없음)
묵시적갱신
: 전세기간 2년이 지난 후 별말 없이 기간 연장 하는 것 묵시적갱신의 경우 기간을 정하지 않았으면 임차인은 중간 해지 가능
- 3개월이전 통보:임차인 -> 임대인
계약서
재작성 여부 : 변경내용이 없으면 그대로 보존 - 재계약 사항 명기 / 보증금 변경 시는 원래금액의 구 계약서는
그대로 재계약 명기 후 변경 금액에 대한 계약서만 따로 작성하여 그에 대한 확정일자를 받아둔다.
재계약
임대인은 계약의 갱신여부 및 조건의 변경 등에 대한 통지는 계약기간 만료일 6개월~1개월
전까지 통보해야 하고 임차인은 계약기간 만료일 1개월 전까지 통보해야 한다.
묵시적갱신
: 전세기간 2년이 지난 후 별말 없이 기간 연장 하는 것 묵시적갱신의 경우 기간을 정하지 않았으면 임차인은 중간 해지 가능
- 3개월이전 통보:임차인 -> 임대인
계약서
재작성 여부 : 변경내용이 없으면 그대로 보존 - 재계약 사항 명기 / 보증금 변경 시는 원래금액의 구 계약서는
그대로 재계약 명기 후 변경 금액에 대한 계약서만 따로 작성하여 그에 대한 확정일자를 받아둔다.
전세권
설정등기
조건
:
a. 집주인의 동의와 인감증명 필요
b. 시기에 제한없이 언제든지 필요할때 놓을 수 있다.
효력범위
:
a. 전세보증금을 돌려받지 못할 때 세입자가 직접 나서 집을 경매에 부칠수 있다
b. 집주인의 동의 없이 보증금을 확보할 수 있다.
c. 효력이 큰 만큼 절차와 비용이 많이 든다.(전세금에 비례)
d. 효력승계 및 집주인의 동의없이 전전세 가능
등기
신청장소 : 관할 등기소
확정일자와
동일한점 : 경매에 들어갈 때 후 순위 권리자나 채권에 앞서 변제를 받을 수 있다는 점
- 계약기간 만료 후 전세금 반환 방법 - 세들은 집에 거주하며 법원에 경매신청 임차권
등기.민사조정.민사소송
- 일반적 전세금 반환 방법- 계약만료 1개월 전까지 "계약이 만료되면 재계약을
하지않을 것이므로 전세금을 상환해줄 것"이란 내용증명 통보(3부)
임차권등기
명령제
개념
: 법원이 세입자가 제출한 서류를 검토하고 간단한 심문을 거쳐 1~2주내에 전셋집에다 임차권등기명령 결정을 내리고 직권으로 등기소에
등기하도록 하는 것
효력
:
a. 임차등기를 해놓고 다른 곳으로 이사를 해도 종전의 대항력과 우선 변제권이 그대로 인정됨
b.임차권등기가 설정되어 있으면 집주인은 은행에서 대출을 꺼리게 되고 전세 놓기도 어렵다. 매매는 할 수 있지만 해당 집을 구입한
사람은 전세금을 책임져야 한다.
c. 집주인이 법원에 이의신청을 하면 법원이 재판을 해 임차권 등기명령의 적정여부 판단함
해제
:
a. 집주인이 자발적으로 전세금을 내줄 경우 세입자로부터 등기명령취하서나 등기말소 관련서류를 받아 해제하면 된다.
b. 경매를 통해 전세금을 받는 경우 법원은 일단 전세금을 공탁한 후 세입자가 집을 비워주었다는 증명자료를 제출하면 전세금을
내주고 임차권등기도 말소한다. 그러나, 배당금이 부족해 전세금을 모두 반환 받지 못한 경우 임차권등기는 그대로 유지된다)
필요서류
: 확정일차 갖춘 임대차계약서,임차인 주민등록등본, 이웃주민의 실거주확인서 등 => 법원에 제출
소액심판제도
개념
: 분쟁금액이 소액일 경우 사건을 심리한 후 판결을 내리는 제도.민사소송보다 최소의 시간으로 재판을 끝낼 수 있다 -
단1회에 끝나는 게 원칙
준비물
: 임대차 계약서 사본,도장,소장-법원비치 / 민사과에 접수 / 2주 후 재판일 통보
| |
서울특별시
및 기타광역시 |
기타지역 |
| 임차인의
범위 |
보증금 3.000만원 이하
|
보증금 2.000만원 이하 |
| 우선변제금액 |
최고 1.200만원 |
최고 800만원 |
민사조정
개념
: 분쟁 당사자들이 입장을 충분히 고려해 합리적인 해결방법을 찾아내는 화해제도 - 재판상 판결 같은 효력이 있어 쌍방의
동의 하에 조정안이 성립된 후 어느 한쪽이 이행되지 않을 때는 강제 집행할 수 있다.
효력
: 판결의 효력은 직접 당사자에게만 효력을 발휘하게 되며, 당사자 이외의 제3자에게는 효력이 없다. (민사 조정중 집주인이
집을 제3자에게 매도할 경우 제3자 대상으로 민사조정을 해야 함- 이런 경우 채권자들은 대부분 본안소송에 들어가기 전에 그 판결
집행의 실효성을 확보하기 위해 상대방의 물적재산(부동산, 채권, 예금 등)에 대해 가압류 등의 보전처분을 해놓고 소송이나 조정절차에
들어간다.
장점
: 비용이 저렴하고 시간이 적게 든다.- 비용은 소송의 1/5정도,기간은 조정신청서 접수 이후부터 약4주정도 걸리는데
길어도 두달안에 마무리 => 소송보다 훨씬 빠르게 해결
준비물
: 임대차계약서 사본2통,도장,민사조정신청서(우편가능)
민사소송개념
: 제일 마지막에 선택해야 하는 방법
주택
임대차보호법의 보호를 받는 경우
| 등기된
건물 |
단독주택,아파트,연립주택,다세대.다가구주택 |
| 미등기
건물 |
소유권 보존 등기를 하지 않은 건물 |
준공필증을
받지
못한 건물 |
건축공사를 마치고 준공검사를 통과하면 받는 증명인 준공필증을
받지 못한 건물 |
| 무허가
건물 |
허가를 받지 않고 지은 가건물 |
| 가건물 |
단쉽게 철거 할수없도록 견고하게 지은 가건물 |
| 용도
변경 건물 |
a. 건축물 관리대장이나 등기부상의 용도가
공장 혹은 창고라 하도라도 임대인이 건물의 구조,용도를 변경하여 주거용으로 임대한 건물
b. 비주거용 건물을 임대해 있다가 임대인의 승락을 얻어 주거용으로 개조,이용하는 건물 |
주택임대차
보호법의 보호를 받지 못하는 경우
| 무료사용 |
대가(보증금이나 월세등)를 지불하지 않은
임대차 |
| 일시사용을
위한 임대차 |
여관,호텔,민박,,가건물 등(당사자간의 계약 자유의 원칙을 존중) |
| 용도변경
건물 |
공장이나 창고등의 비주거용 건물을 임차해 있다가 임대인의 승락을
얻지 않고 주거용으로 개조,이용하는 건물 |
기타
(문의처)
| 관련기관명 |
담당부서 |
전화번호 |
문의내용 |
| 서울시 |
주택상담실 |
120 |
주택임대차보호법,
주택민원 관련 |
| YMCA |
시민중계실 |
02-725-1400
02-733-3181 |
임대차 관련 전화상담 |
| 대한주부클럽연합회 |
|
1588-0500 |
임대차 관련 전화상담 |
| 한국소비자보호원 |
|
02-3460-3000 |
임대차 관련 전화상담 |
| 대한법률구조공단 |
본부 |
132 |
부동산관련 법률상담 |
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