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    온라인 상담 : 강태용 님
조회 : 3093  
    매수인이 중도금까지 치른후 잔금을 치루지 않는다면?  (법무상담)


이천희님, 반갑습니다.
1: 계약금은 위약금이나 해약금이라고 말합니다.
계약금의 성격은 크게 위약금과 해약금으로 나누기도 합니다만,보통은 해약금으로 보는경우가 많은 것 같습니다.

1)계약금을 위약금으로보면 계약불이행시 계약금이 매도인에게 몰수가 될뿐만아니라 손해배상액의 예정으로서 성격도 가지는것

2)그러나 일반적(다른 특약이 없다면)으로 계약금은 해약금으로 보게 됩니다.

"계약서에 매수인은 채무불이행을하면 계약금을 포기하고 반면, 매도자는 일반적(다른 특약이없다면)으로 계약금의 배액을 상환하고,계약을 해제할 수가 있습니다. "라고 계약서에 씌어져 있죠.(물론 판례가 이것이 해약금으로 보는 것은 아니라는 판래도 본것 같습니다만...)

계약금(민법398조2,4항)은 어느시기까지 매수자는 계약금의 포기, 매도자는 계약금의 배액을 변상하면 계약을 일방적으로 해제할 수 있는 성격을 가진 즉,계약의 해제권을 보류하는 작용을 가지고 있습니다.
이러한 해약계약금에 의한 해제는 상대방의 채무불이행으로 인한 해제와 다르므로...결국 손해배상의 문제는 발생하지않게됩니다.

이천희님의 계약서를 보시면 "계약시 매수자는 계약금을 포기하고, 계약을 파기할 수가 있습니다."라고 써있을 겁니다.

예컨데, 이천희님이 계약금6천5백을 받고, 토지매매가 잘 성사되리라고 믿고 다른 아파트계약을 1억을 계약금으로 지불 했는데...지금과 같이 토지매수계약자가 잔금을 치르지 못해서 아파트매매계약금1억을 잃게 될 경우에...계약금으로 받은 돈은6,500만원이지만 아파트계약금으로 지출한 돈이 1억원일 경우3,500만원의 손실은 어떻게되는가의 문제입니다.

일단 계약해제통지를 하시든 잔금의 연장에대한 승낙을 하시든 의사표시를 하시는 것이 좋을 듯합니다.
나중을 위해서라도 상세내용을 기재한 등기우편 등 내용을 증명하는 방법이 좋을 듯합니다.
계약금이나 중도금에 연연하시기보다는 계약의 내용을 확정시키는 것이 중요할 듯합니다.

2:계약의 성립은 계약시에 이미 이루어진것입니다.
다만, 계약에 의한 법률효과가 매수인의 사정으로 어떻게 될지모르는 상황인것 같습니다.
계약성립에 중개업자의 고의나 과실에 의하여 계약이 파기되지않는이상 중개업자는 보수를 청구할 수가 있는 것입니다.

원만한 해결을 기원합니다.

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:안녕하세요 저는 부동산중개로 토지를 7억원에 매도했는데요 계약금 6천5백만원을 받고 중도금도 3천만원을 받았습니다
:
: 그런데 잔금날짜에 돈이 되지않아 잔금을 치루지 못하겠다면서 잔금 날짜를 연장을 해달라는 것입니다 어찌하면 좋을까요?
:
: 저는 이토지를 팔아서 아들 집을 사줄려고 이미 토지 계약금과 중도금으로 아파트 계약금을 치루고 토지 잔금 맞춰서 아파트 잔금도 낼려고 계획을 세워 놓았는데 토지 잔금을 못받게되면 저도 아파트를 계약해지를 하던가 그렇지 않으면 대출을 받아서 내야되는데 그에대한 손해는 어떻게 해야할지 걱정이 아닐수 없어 아래와같이 질문을 드립니다.
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:
: 1,그렇게되면 계약금은 않돌려줘도 되는지요?
:
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:
: 2,또 받은 중도금은 어떻게 되는건지요?
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:
: 3,그에대한 손해배상을 청구할수 있는지요?
:
:
:
: 4,제가 임의로 계약해지 통보를 해야하는지 아니면 상대방에서 먼저 해지통보를 기다려야 되는지요?
:
:
:
: 5,만약 상대방이 잔금도 대지않고 계약 해지통보도 하지 않으면 어떻게 대항해야되나요?
:
:
:
: 6,제가 임의로 계약해지 된것으로보고 임의로 다른 사람한테 매
: 도 해도 되는건지요?
:
: 7,계약이 성립이 되지 않았어도 부동산 중개 수수료를 줘야 하는지요?
:
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:
: 너무나 걱정이돼서 자세히좀 알고 싶습니다. 죄송하지만 답변 부탁 드립니다 감사합니다
:
작성자 : 강태용(kty0070@chol.com)
등록일 : 2011-03-15 11:00
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