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온라인 상담 : 강태용 님
조회 : 2009
임대차 재계약 문의..... (법무상담)
현재 다가구 주택에서 월세로 살고 있고 월세는 매달 집주인 계좌로 입금해 주고 있습니다.
얼마후 계약기간이 만료되는데 재계약에 대비하여 계약서 작성방법 및 주의할 점 등을 알고 싶어서 몇 가지 문의를 드리고자 합니다.
그럼 질문 드리겠습니다.
※ 답변해 주실 때... 첫계약 했을 때부터 지금까지 등기부등본에 아무런 설정 잡힌 것 없이 깨끗한 상태라는 점과 집주인은 1명인데 여러 세입자가 사는 다가구 주택이라는 점을 참고하셔서 답변해 주세요. ※
질문1.
재계약이어서 공인중개사 없이 집주인과 직접 계약서를 작성해야 할 것 같은데요.
재계약을 하면서 계약서를 새로 작성할 때 제 월세 보증금 전액을 법적 보호받기 위해서는... 새 계약서에 보증금, 계약금, 중도금, 잔금, 월세, 특약사항, 확정일자를 어떻게 기재하고 처리해야 하는지에 대해 아래 예시들을(a,b,c,d) 보시고 각 예시별로 답변 좀 부탁드리겠습니다.
※ 답변해 주실 때 보증금, 계약금, 중도금, 잔금, 월세, 특약사항 중에 아무것도 기재하지 않아도 되는 항목은 "공란" 이라고 기재해 주세요
예시
a. 기존 보증금이 1000만원이고 월세가 30만원인데 보증금을 500만원 올리고 월세를 10만원 올린다면 새 계약서에...[보증금 : ?, 계약금 : ?, 중도금 : ?, 잔금 : ?, 월세 : ?, 특약사항 : ?] 을 어떻게 기재해야 하는지? , 확정일자를 받아놔야 하는지?
b. 기존 보증금이 1000만원이고 월세가 30만원인데 보증금만 500만원 올린다면 새 계약서에...[보증금 : ?, 계약금 : ?, 중도금 : ?, 잔금 : ?, 월세 : ?, 특약사항 : ?] 을 어떻게 기재해야 하는지? , 확정일자를 받아놔야 하는지?
c. 기존 보증금이 1000만원이고 월세가 30만원인데 월세만 10만원 올린다면 새 계약서에...[보증금 : ?, 계약금 : ?, 중도금 : ?, 잔금 : ?, 월세 : ?, 특약사항 : ?] 을 어떻게 기재해야 하는지? , 확정일자를 받아놔야 하는지?
d. 기존 보증금이 1000만원이고 월세가 30만원인데 보증금과 월세 모두 올리지 않고 계약기간만 연장한다면 새 계약서에...[보증금 : ?, 계약금 : ?, 중도금 : ?, 잔금 : ?, 월세 : ?, 특약사항 : ?] 을 어떻게 기재해야 하는지? , 확정일자를 받아놔야 하는지?
질문2.
부동산 중개업소에 가지 않고 저와 집주인 둘이서만 계약서를 작성할 때는 "쌍방 합의하에 계약함" 이라는 문구를 계약서에 기재해야 한다고 하던데요. "쌍방 합의하에 계약함" 이라는 문구를 계약서 어디(특약사항란?, 중개인란의 이름적은 란?, 아니면 다른 곳?)에 기재해야 하는지 궁금합니다.
질문3.
예를들어 기존 보증금이 1000만원이고 월세가 30만원인데 집주인이 월세만 10만원 올리면서 계약서는 작성하지 말고 구두로만 계약하자고 할 경우...
집주인 말대로 새 계약서를 작성하지 않고 계약기간을 구두로 협의후 매달 월세 40만원을 집주인 계좌에 입금해 주더라도 제 월세 보증금 전액을 법적으로 보호 받을 수 있는지...? 그리고 이 경우 확정일자는 어떻게 처리해야 하는지 궁금합니다.
질문4.
집주인이 보증금을 올릴 경우 올린 보증금을 집주인 계좌로 입금할 예정입니다.
그런데 부동산 중개업소에 가지 않고 저와 집주인 둘이서만 계약서를 작성할 경우 집주인에게 영수증과 중개대상물 확인설명서도 받아놔야하는지?
그리고 만약 부동산 중개업소에 가서 계약서를 작성할 경우 공인중개사를 통해 영수증, 중개대상물 확인설명서, 공제증서를 받아놔야 하는지 궁금합니다.
질문5.
계약기간이 만료되어 보증금, 월세, 계약기간 등을 변경하여 재계약 할 경우...
기존 계약서를 수정하여 변경된 계약 내용을 기재하거나 기존 계약서의 공백, 뒷면 등에 변경된 계약내용을 기재하면 추가로 확정일자를 받을 수 없을 뿐만아니라 기존 계약서의 효력도 상실된다고 하던데요. 맞는 말인지 궁금하고요.
만약 맞는 말이라면 재계약을 할 때는 반드시 새 계약서에 변경된 계약 내용을 작성해야만 추가로 확정일자를 받을 수 있고 기존 계약서의 효력도 유지시킬 수 있는 것인지 궁금합니다.
그리고 이 경우 외에 재계약시 기존 계약서의 효력 상실이나 추가로 확정일자를 받지 못하게 되는 상황을 방지하려면 어떤 사항들을 주의해야 하는지 좀 알려주세요.
