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온라인 상담 : 강태용 님
조회 : 2509
상가경매 임차인입니다. (경매상담)
베스트님, 반갑습니다.
1.상가건물임대차보호법의 대상입니다.
하지만 대항력이 없고 우선변제대상도 아닙니다.
상가건물임대차보호법의 취지가 서민이 타인의 상가건물을 임대차하여 경제활동하는 경우 임대차기간이나 월차임의 증액한도를 통하여 무리한 증액 등을 제한하며, 소액보증금액의 일부를 회수하는데 우선배당하고 등기하지 아니하고 사업자등록으로 등기한 것과 같은 효과를 일부 갖게하는 등의 목적으로 제정되었습니다.
하지만 모든 임차인의 보증금을 보장하거나 모든 사안을 따져
선행적으로 옳지 않은 사람들을 가려 혼을 내거나 억울한 사람이 생기도록 하는 일은 할 수가 없습니다.
아마 불가능 하기때문일것입니다.
2.경매진행을 취하 할수있는 사람은 경매를 진행시킨사람입니다.
3.임대인이 경제력이 있어서 베스트님의 보증금을 돌려주기는 쉽지않을 것같습니다.
4.경매가 취하되더라도 밀린 월차임은 지불하시는 것이 온당합니다.지불하지않는다면 부당이득이됩니다.
5.영업이 어려워서 폐업신고를 한다고 해도 임대인이 보증금을 돌려주거나 경매법원에서 우선배당하지 않을 것입니다.
6.새로운 임차인을 구하는 것이 어려울 것으로 사료됩니다,
왜냐하면 경매개시결정이 나면 압류와 같은 효과가 생기는데...이런 상태로는 새로운 임차인과 계약을 맺기가 어려울 것입니다. 이에 대한 손해배상청구를 할 수가 있느냐 하는 문제는 베스트님의 계약서를 보아야 하겠지만...일반적인 계약서를 작성하셨을 것 가정한다면 쉽지않을 것같습니다.
7.상가소유자가 자기소유의 다른 재산에 근저당 등을 해주기 전에는 어렵습니다. 베스트님이 손해가 발생하고 난 후에 이를 증빙하여 다른 재산을 강제 집행하는 방법이 있기는 합니다.
8.대리인을 통해서 계약을 하셨다고 하셨는데...중개사무소를 통해서 계약을 하셨는지...궁금하네요.
차라리 대상물건을 매입하시는 방법이 보증금 회수에 유리할 수도 있겠네요.
경매진행이 1500만원이라는 소액으로 출발하였으니...어쩌면 취하가 될 확률이 많습니다.
아무튼 배당에 있어서(베스트님의 말씀대로라면..)
1.저축은행
2.베스트님
3.경매진행자의 순서로 배당이 될 것이기때문입니다.
원만한 해결을 기원합니다.
--- write ---
:현재 저는 수원의 3000만원에 88만원(부가가치세포함) 영업중인상가가 강제집행으로 들어왔습니다
: 작년 3월 26일부터 일년계약으로 학원을 영업중입니다
: 상가주는 회사이고 작년에 회사직원인 대리인과 계약을 했습니다. 그런데 올해그 대리인인 강제집행을 실시하고있습니다.
:
: 2007년 상호저축은행에8300만 근저당이 잡혀있고 2008년 3월26일제가 확정일자를 받아놓았고 2009년 3월 10일 근저당 1500만이 개인으로 잡힌후 강제집행이 3월 30일 통보되었습니다.
: 저같은경우는 계약기간도 완료되어가고 3월초경 대리인과 통화하여 학원운영이 원활하지않아 권리금을 받고 시설을 넘길수있는 매수자를 찾고있다고 밝혔고 대리인은 그러면 회사와 저와 손해가 가지않도록 재계약을 하지않은후 매수인이 나오면 재계약을 하기로 하고 현재상태를 유지하기로했습니다.그런통화를 하는 와중에도 강제집행을본인이 설정해놓았다거나 하는 말을 하지않아 3월월세또한 납부한상태였습니다.
: 그러다 회사대리인이라는 사람이 회사와의 지분문제로 위에 말한 근저당을 잡아놓은 상태로 강제집행이 진행되고있음을 알게되었습니다.
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: 이런일이 처음이라 매일밤 눈물로 애간장을 태우며 지내고있습니다.
: 꼭 도와주세요.
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: 1. 상가임대차보호법에는 해당되는데 상가소액임대차보호법에 해당되지않는것같습니다 그렇다면 저는 경매시 무슨보호를 받는다는건가요?
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: 2. 추후 낙찰시 강제집행시킨사람이 본인이 돈을 못받을정도로 낮은가격에 낙찰이된다면 낙찰취소는 강제집행 3번째사람만 하는건가요?아님 건물주나 보증금을 못받을수있는 저희도 주장할수도있나요?
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: 3.낙찰취소시 저희는그즉시 계약취소를 하고 상가주로부터 보증금을 받을수있나요?
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: 4. 혹시 낙찰취소시 저희는 그동안 밀린 월세를 내야하는건가요? 저희는 손해를 보았는데도요?
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: 5. 저희가 운영이 어려워서 영업을 관둔다면 경매진행중 보증금을 받을수있나요? 만약 그렇지않다면 보증금을 받을수있도록 어떤조치를 해야하나요?(운영은안하더라도 사업자등록증을 가지고있다던가 사업자등록을 취소한후라도 폐업신고를 하지않던가?뭐등등요..어떤방법이 있을까요?) 그리고 그경우 상가주에게 통보를 하면 추후 낙찰취소시 월세를 내지않아도 되나요?
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: 6. 경매중간중 저희 학원매수자가 나왔음에도 본인들이 강제집행을 취소해주지않아 생기는 손해(저희가 권리금을 받고 운영권을 넘기고자합니다 대략 1~2천사이)에 대해 손해배상은 어떻게 청구할수있나요?
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: 7. 보증금을 받을수있는지유무가 불안할때 저희 역시 상가주인의 다른 부동이나 재산등에 제보증금을 받을수있도록 법적조치를 취할수있나요?그렇다면 그방법은 무엇이있나요?
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: 8.회사와 대리인이 짜고서 그러는건아닐까요?
: 경매를 통해 넘겨서 1500만원이라도 건지려고하는..이경우 회사에 이득있어서 그런건가요? 아님 진짜로 서로 고소고발을 한걸까요?
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: 손해가 커서 시설비 일부 받고 넘기려다가 시간이 지체되어 속상했는데 이지경까지 되다니.. 보증금까지 받지못할까봐 너무 두렵습니다. 전재산을 투자한 곳인데 너무 억울합니다.꼭좀도와주세요
